Apartamento em Alcantarilha e Pêra
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Apartamento T1 com 69 m² em Alcantarilha e Pêra, Silves, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 255 061 €, 35,4% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo minimalista, com vista de campo, jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 69 m², no 1º andar, construído em 2007, certificado energético B. Localizado freguesia de Alcantarilha e Pêra, concelho de Silves, distrito de Faro. Características Notáveis: As varandas espaçosas oferecem vistas desimpedidas da praia e da piscina, aumentando o apelo do apartamento como um refúgio tranquilo numa localização privilegiada. **
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €395,000 está significativamente acima do valor justo de €255,061, representando uma sobrevalorização de €139,939 (54,9%). Esta discrepância indica que a propriedade pode não ser um investimento sólido ao seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €255,061 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €395,000 situa-se €139,939 (54.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de Alcantarilha e Pêra, Silves, Faro de €214,673 (€3,111/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 79/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €214,673, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €255,061 (€3,697/m²), uma diferença de €139,939 (54.9%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alcantarilha e Pêra · 19f5d7 | Imóvel em análise | €395,000 | €5,725 | — | 75 | 70 |
| Armação de Pêra · 6d5498 | Ativo | €525,000 | €3,646 | 36.3% | 80 | 70 |
| avenida General Humberto Delgado S / N | Ativo | €695,000 | €4,860 | 15.1% | 85 | 80 |
| urbanização Vila Nova | Ativo | €323,000 | €3,629 | 36.6% | 72 | 71 |
| rua Bartolomeu Dias | Ativo | €341,000 | €3,747 | 34.5% | 73 | 71 |
| Mediana | €433,000 | €3,697 | 35.4% | 77 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de curta duração Dada a rentabilidade bruta da propriedade de 2,5% e uma diferença significativa de 54,9% entre o preço de listing e o valor justo, o investimento numa estratégia de arrendamento de curta duração não é aconselhável. A combinação de preços elevados e o setor turístico competitivo no Algarve sugere que as margens de lucro são improváveis de corresponder às expectativas dos investidores. Arrendamento de longa duração Com uma rentabilidade bruta de 2,5%, a propriedade está sobrevalorizada, tornando-a menos atraente para uma estratégia de arrendamento de longa duração. O alto preço de listing em relação ao seu valor justo indica que a renda potencial não geraria um retorno satisfatório sobre o investimento. Compra e manutenção Investir numa estratégia de compra e manutenção para esta propriedade não seria prudente devido à sua sobrevalorização significativa, com uma diferença de 54,9% em relação ao seu valor justo. Embora o potencial turístico do Algarve seja forte, a valorização atual compromete as perspetivas de crescimento a longo prazo deste investimento.
Riscos
Crescimento Económico Inconsistente A pontuação de estabilidade económica da propriedade de 60/100 indica potenciais flutuações na renda de aluguer devido a condições económicas locais variáveis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 426 504 €
- Capital próprio necessário
- 110 504 €
- Prestação mensal
- 1332 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -996 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras5100 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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