Apartamento em Portimão
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Apartamento T2 com 69 m² em Portimão, à venda por 265 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 207 984 €, 21,7% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: aquecimento central, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 69 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Portimão, concelho de Portimão, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade apresenta uma ampla área de entrada/reception e um grande display frontal, proporcionando excelente visibilidade para potenciais empreendimentos comerciais, aumentando a sua atratividade como investimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €265,500 excede o valor justo de €207,984 em €57,516, representando uma sobrevalorização de 27,7%. Esta propriedade não se posiciona como um bom negócio dada a sua situação de sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €207,984 a partir de 4 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €265,500 situa-se €57,516 (27.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €265,500 face à base da zona de Portimão, Portimão, Faro de €170,981 (€2,478/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €170,981, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €207,984 (€3,014/m²), uma diferença de €57,516 (27.7%) face ao preço pedido de €265,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Portimão · 19f783 | Imóvel em análise | €265,500 | €3,848 | — | 78 | 68 |
| Portimão · 6d53e6 | Ativo | €335,000 | €2,702 | 29.8% | 70 | 64 |
| rua dos Cravos, 7A | Ativo | €350,000 | €2,273 | 40.9% | 72 | 73 |
| Portimão · f35fee | Ativo | €259,500 | €3,327 | 13.5% | 72 | 76 |
| Portimão · 1e638b | Ativo | €211,720 | €5,293 | 37.6% | 75 | 72 |
| Mediana | €297,250 | €3,015 | 21.7% | 72 | 73 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento T2 em Portimão está sobrevalorizado a €265,500, excedendo o valor justo de €207,984 em 27,7%. Com um rendimento bruto de apenas 4,5%, pode não proporcionar retornos satisfatórios para inquilinos de longo prazo, considerando o seu custo mais elevado. Arrendamento turístico de curto prazo O preço de lista de €265,500 para este apartamento é 27,7% superior ao valor justo, tornando-se uma opção cara para investidores de arrendamento de curto prazo. Dada a sua pontuação de condição de 80/100 e a avaliação do bairro de 68/100, o potencial para retornos fortes pode ser comprometido pelo alto investimento inicial. Compra e manutenção Como investimento de compra e manutenção, esta propriedade está sobrevalorizada a €265,500, significativamente acima do seu valor justo de €207,984. O rendimento projetado de 4,5% não justifica o preço premium, sugerindo que a valorização a longo prazo pode não compensar a atual diferença de valor.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade tem uma pontuação de estabilidade económica de 60/100, indicando uma potencial suscetibilidade a flutuações de mercado que podem afetar a receita de aluguer. Instabilidade dos Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100, existe um risco moderado de mudança e vacância que pode afetar a estabilidade do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 283 784 €
- Capital próprio necessário
- 71 384 €
- Prestação mensal
- 895 €
- Rentabilidade bruta
- 4,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -331 €
- Preço265 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9191 €
- Imposto do Selo (escritura)2124 €
- Imposto do Selo (crédito)1274 €
- Escritura, registo e banco2137 €
- Obras3557 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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