Palácio em Silves
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Palácio T6 com 500 m² em Silves, à venda por 4 000 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 420 818 €, 64,5% abaixo do preço pedido. A análise de 44 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q1 (luxo). Estilo tradicional português, com vista de cidade, jardim e serra. Características visíveis nas fotografias: varanda, vidros duplos e lareira.
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Visão geral
palace T6 com 6 casas de banho de 500 m², construído em 1920, certificado energético D. Localizado em ladeira de São Pedro, freguesia de Silves, concelho de Silves, distrito de Faro. Uma das características mais distintas desta mansão é a inclusão de um excepcional lustre de cristal de 300 kg do Irão, que enriquece a sua estética histórica luxuosa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €4,000,000 supera significativamente o valor justo de €1,420,818, resultando numa sobrevalorização de €2,579,182 (181,5%). Esta propriedade está claramente acima do valor justo em comparação com as normas do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,420,818 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €4,000,000 situa-se €2,579,182 (181.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €4,000,000 face à base da zona de ladeira de São Pedro de €1,024,395 (€2,049/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €1,024,395, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €1,420,818 (€2,842/m²), uma diferença de €2,579,182 (181.5%) face ao preço pedido de €4,000,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ladeira de São Pedro | Imóvel em análise | €4,000,000 | €8,000 | — | 78 | 63 |
| Estômbar e Parchal · 6a920a | Ativo | €2,200,000 | €3,308 | 58.6% | 62 | 70 |
| rua Doutor João de Meneses, 19 | Ativo | €380,000 | €2,375 | 70.3% | 80 | 73 |
| Silves · 023943 | Ativo | €575,000 | €2,255 | 71.8% | 72 | 80 |
| Silves · 6fbddb | Ativo | €380,000 | €2,375 | 70.3% | 80 | 61 |
| Mediana | €477,500 | €2,375 | 70.3% | 76 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento de curto prazo O palácio de 6 quartos em Silves está sobrevalorizado a €4,000,000, excedendo significativamente o seu valor justo de €1,420,818 em 181,5%, tornando-se um investimento imprudente no mercado atual. Com um rendimento bruto de 0%, os rendimentos de arrendamento de curto prazo antecipados não justificam o preço elevado. Compra e detenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e detenção não é aconselhável, dado o seu preço excessivo de €4,000,000 em comparação com um valor justo de €1,420,818. O rendimento bruto de 0% levanta preocupações sobre a rentabilidade a longo prazo, diminuindo ainda mais o seu apelo como uma opção de investimento estável.
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade enfrenta flutuações potenciais de rendimento, uma vez que tanto a estabilidade económica como a estabilidade dos inquilinos estão fixadas em 55/100, indicando um risco maior de vacâncias ou redução de rendas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 4 370 034 €
- Capital próprio necessário
- 1 170 034 €
- Prestação mensal
- 13 491 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -17 865 €
- Preço4 000 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões300 000 €
- Imposto do Selo (escritura)32 000 €
- Imposto do Selo (crédito)19 200 €
- Escritura, registo e banco11 100 €
- Obras7734 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹGrande dispersão de preços entre os comparáveis (380 000 €–2 200 000 €) — o intervalo da avaliação é largo.
- ℹO €/m² deste imóvel está fora do intervalo dos comparáveis — avalie o preço com cautela.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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