Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T3 com 90 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 298 402 €, em linha com o preço pedido. A análise de 47 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 90 m², no 3º andar, construído em 1977, certificado energético D. Localizado em rua Olavo Bilac, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Localização privilegiada na Praça do Brasil com três varandas, aumentando o espaço exterior e proporcionando vistas panorâmicas do vibrante bairro enquanto maximiza a absorção de luz natural ao longo do dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €280,000 está €18,402 (6.2%) abaixo do valor justo de €298,402, tornando esta propriedade uma oportunidade bem posicionada no mercado. Buy-to-flip angle. Com renovações estratégicas para modernizar certos componentes, existe potencial para revender rapidamente o apartamento com lucro devido à localização favorável. Buy-to-let angle. O rendimento bruto estimado de 4.6% a partir de €1,073 de rendimento mensal apresenta um investimento sólido a longo prazo para arrendamentos familiares numa área com bom acesso a comodidades urbanas.
Avaliação
Valor justo estimado em €298,402 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €280,000 situa-se €18,402 (6.2%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €280,000 face à base da zona de rua Olavo Bilac de €250,760 (€2,786/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 71/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €250,760, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €298,402 (€3,316/m²), uma diferença de €18,402 (6.2%) face ao preço pedido de €280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Olavo Bilac | Imóvel em análise | €280,000 | €3,111 | — | 68 | 55 |
| rua António Carvalho Serra | Ativo | €260,000 | €3,611 | 16.1% | 72 | 55 |
| praceta Professora Virgínia Rau, 8 | Ativo | €265,000 | €3,272 | 5.2% | 74 | 48 |
| rua da Fé, 1 | Ativo | €309,000 | €2,619 | 15.8% | 68 | 48 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · f46c83 | Ativo | €299,000 | €3,360 | 8.0% | 62 | 54 |
| Mediana | €282,000 | €3,316 | 6.6% | 70 | 51 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade em Setúbal oferece um rendimento bruto de 4,6%, que é atrativo dado o alinhamento do valor justo a €280,000. A classificação geral de boa condição de 71/100 apoia o seu potencial para um rendimento estável de arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Com uma avaliação justa que indica uma diferença de 6,2%, este apartamento apresenta uma oportunidade de investimento estável para quem procura mantê-lo a longo prazo. A proximidade a áreas urbanas maiores aumenta seu potencial para valorização futura, mantendo uma base de custo razoável. Arrendamento familiar Adequado para famílias, este apartamento de 3 quartos está posicionado em um bairro com amenidades adequadas e proximidade a opções de emprego. Embora a classificação do bairro de 55/100 sugira margem para melhoria, permanece uma opção viável para arrendamentos familiares com um rendimento razoável em vigor.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O score de estabilidade económica de 50/100 indica um risco moderado de que recessões económicas possam impactar negativamente o valor da propriedade e a procura de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 314 060 €
- Capital próprio necessário
- 90 060 €
- Prestação mensal
- 944 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -365 €
- Preço280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 206 €
- Imposto do Selo (escritura)2240 €
- Imposto do Selo (crédito)1344 €
- Escritura, registo e banco2172 €
- Obras18 098 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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