Apartamento T1, 66 m² em Alvor, Portimão
Apartamento T1 com 66 m² em Alvor, Portimão, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 243 964 €, 11,3% abaixo do preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 66 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Alvor, concelho de Portimão, distrito de Faro. Características Notáveis: O apartamento possui um espaçoso balcão de 9 m² ideal para vistas ao pôr do sol e inclui uma sala multifuncional adaptável para escritório ou quarto de hóspedes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €275,000 excede o valor justo de €243,964 em €31,036, representando uma sobrevalorização de 12,7%. Isso indica que a propriedade está acima do valor justo no mercado atual. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revender pode ser desafiadora, dada a sobrevalorização; no entanto, com renovações suficientes, a revenda pode atrair compradores em busca de características atualizadas. Buy-to-let angle. A renda mensal estimada de €779 resulta em um retorno bruto de 3,4%, tornando-a um investimento razoável para arrendamento a longo prazo.
Avaliação
Valor justo estimado em €243,964 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €275,000 situa-se €31,036 (12.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €275,000 face à base da zona de Alvor, Portimão, Faro de €249,806 (€3,785/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 61/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €249,806, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €243,964 (€3,696/m²), uma diferença de €31,036 (12.7%) face ao preço pedido de €275,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Alvor · 8750f1 | Imóvel em análise | €275,000 | €4,167 | — | 62 | 66 |
| rua das Conchas S / N | Ativo | €255,000 | €3,750 | 10.0% | 70 | 75 |
| travessa da Cruz, 4 | Ativo | €255,000 | €3,643 | 12.6% | 66 | 75 |
| Alvor · ba3dfa | Ativo | €229,900 | €3,537 | 15.1% | 68 | 67 |
| Alvor · f46b7a | Ativo | €240,000 | €3,529 | 15.3% | 75 | 64 |
| Mediana | €247,500 | €3,590 | 13.8% | 69 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de curto prazo O apartamento de 1 quarto em Alvor, listado a €275,000, está sobrevalorizado em comparação ao seu valor justo de €243,964, indicando uma diferença de 12,7%. Com um rendimento bruto de apenas 3,4% e a condição do apartamento avaliada em 61/100, falta-lhe o apelo necessário para uma estratégia de arrendamento de curto prazo lucrativa. Arrendamento de longo prazo Dada a sua situação de sobrevalorização e o valor justo de €243,964, o apartamento de 1 quarto apresenta um desafio financeiro para a consideração de arrendamento de longo prazo. O rendimento fraco de 3,4%, juntamente com avaliações medianas do bairro de 66/100, sugerem que alcançar retornos significativos seria difícil. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção não é aconselhável devido à sua avaliação sobrevalorizada de €275,000 em comparação ao valor justo de €243,964. A combinação de um rendimento baixo e de uma condição abaixo da média destaca os riscos que tornam esta uma escolha de investimento de longo prazo precária.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta uma potencial instabilidade financeira devido a uma baixa pontuação de estabilidade económica de 55/100, o que pode afetar a procura de arrendamento e o valor da propriedade a longo prazo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 315 625 €
- Capital próprio necessário
- 95 625 €
- Prestação mensal
- 924 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -571 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras25 090 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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