Apartamento em Armação de Pêra
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Apartamento T4 com 133 m² em Armação de Pêra, Silves, à venda por 950 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 556 182 €, 41,5% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e jardim.
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Visão geral
Apartamento T4 com 2 casas de banho de 133 m², no 4º andar, construído em 1982, certificado energético C. Localizado freguesia de Armação de Pêra, concelho de Silves, distrito de Faro. Destaques: Este apartamento combina de forma única características de acessibilidade moderna com charme tradicional, garantindo conforto para todos os residentes enquanto oferece vistas deslumbrantes de três varandas expansivas.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €950,000 excede significativamente o valor justo de €556,182 em €393,818, representando uma sobrevalorização de 70,8%. Isso sugere que a propriedade está acima do valor justo nas atuais condições de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €556,182 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €950,000 situa-se €393,818 (70.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €950,000 face à base da zona de Armação de Pêra, Silves, Faro de €503,618 (€3,787/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 67/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €503,618, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €556,182 (€4,182/m²), uma diferença de €393,818 (70.8%) face ao preço pedido de €950,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Armação de Pêra · 8751b9 | Imóvel em análise | €950,000 | €7,143 | — | 65 | 70 |
| rua Rainha Santa, 5 | Ativo | €395,000 | €4,489 | 37.2% | — | 65 |
| rua Dom João II | Ativo | €449,000 | €3,535 | 50.5% | 72 | 75 |
| avenida dos Oceanos | Ativo | €345,000 | €2,654 | 62.8% | 75 | 63 |
| rua Quinta da Saudade, 6 | Ativo | €310,000 | €3,875 | 45.7% | — | 73 |
| Mediana | €370,000 | €3,705 | 48.1% | 74 | 69 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias de curto prazo Embora a propriedade esteja localizada numa área turística desejável no Algarve, a significativa diferença de 70,8% em relação ao valor justo indica que este investimento está sobrevalorizado, limitando os potenciais retornos. Um rendimento bruto de 2,2% sugere ainda que a renda de arrendamento não cobrirá suficientemente os custos elevados associados a este investimento. Arrendamento de longo prazo O potencial de arrendamento de longo prazo desta propriedade é prejudicado pela sua sobrevalorização de 70,8% em comparação com o valor justo, tornando-a menos atrativa para retornos seguros e estáveis. Com um rendimento bruto de apenas 2,2%, falta-lhe o apelo financeiro normalmente procurado em investimentos de longo prazo, indicando que pode não gerar o fluxo de caixa esperado. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção para esta propriedade é menos aconselhável, uma vez que a diferença de 70,8% em relação ao valor justo sinaliza uma sobrevalorização significativa, colocando em risco o crescimento do investimento a longo prazo. O rendimento bruto de 2,2% não justifica o custo inicial do investimento, e a classificação da condição atual de 67/100 sugere que podem surgir problemas adicionais com o tempo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de rotatividade de inquilinos a afetar a estabilidade do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 059 057 €
- Capital próprio necessário
- 299 057 €
- Prestação mensal
- 3204 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2556 €
- Preço950 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões57 000 €
- Imposto do Selo (escritura)7600 €
- Imposto do Selo (crédito)4560 €
- Escritura, registo e banco3780 €
- Obras36 117 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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