Apartamento em Portimão
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Apartamento T3 com 101 m² em Portimão, à venda por 345 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 310 727 €, 9,9% abaixo do preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 101 m², construído em 1985, certificado energético D. Localizado em rua Dom Carlos I, 102, freguesia de Portimão, concelho de Portimão, distrito de Faro. Características Notáveis: Este apartamento possui vistas panorâmicas desobstruídas sobre o Rio Arade a partir da sua varanda, aumentando tanto o apelo estético quanto a atmosfera tranquila do espaço de estar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €345,000 está significativamente acima do valor justo, estimado em €310,727, deixando uma discrepância de €34,273 (11,0%). Esta avaliação torna a propriedade sobrevalorizada. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de compra para revenda poderia capitalizar sobre pequenas renovações para aumentar a atratividade estética e revender num mercado competitivo, embora o preço atual possa dificultar a rentabilidade. Buy-to-let angle. Dada a rentabilidade bruta estimada em 4%, com potencial de renda de cerca de €1,150 por mês, esta propriedade pode servir como uma oportunidade viável de aluguer a longo prazo numa área com forte turismo.
Avaliação
Valor justo estimado em €310,727 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €345,000 situa-se €34,273 (11.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €345,000 face à base da zona de rua Dom Carlos I, 102 de €323,295 (€3,201/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 52/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €323,295, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €310,727 (€3,077/m²), uma diferença de €34,273 (11.0%) face ao preço pedido de €345,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Dom Carlos I, 102 | Imóvel em análise | €345,000 | €3,416 | — | 50 | 72 |
| rua Cidade de Gôa | Ativo | €315,000 | €2,716 | 20.5% | 53 | 70 |
| estrada de Alvor | Ativo | €265,000 | €1,893 | 44.6% | — | 71 |
| rua da Quinta do Bispo | Ativo | €330,000 | €3,667 | 7.3% | 65 | 71 |
| Portimão · 6ebb31 | Ativo | €258,000 | €2,688 | 21.3% | 60 | 69 |
| Mediana | €290,000 | €2,702 | 20.9% | 60 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias de curto prazo A propriedade está sobrevalorizada em 11% em relação ao seu valor justo, limitando sua potencial rentabilidade no competitivo mercado de arrendamentos de férias. Com um rendimento bruto de apenas 4% e uma classificação de condição de 52/100, pode ter dificuldades em atrair turistas que pagam mais. Comprar e manter Investir neste apartamento como uma estratégia de comprar e manter parece imprudente devido à sua sobrevalorização de 11% em relação ao valor justo. A combinação de uma classificação de condição medíocre e baixo rendimento indica que a valorização a longo prazo pode não compensar a despesa inicial. Arrendamento a longo prazo Embora a propriedade possa servir como um arrendamento a longo prazo, seu prémio de 11% sobre o valor justo sugere que a renda de arrendamento pode não cobrir adequadamente os custos. Além disso, a pontuação de condição do apartamento de 52/100 levanta preocupações sobre despesas futuras de manutenção que impactarão os retornos do investimento.
Riscos
Vulnerabilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 58/100, a região pode enfrentar possíveis recessões que poderiam impactar negativamente os valores imobiliários e a procura de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 419 743 €
- Capital próprio necessário
- 143 743 €
- Prestação mensal
- 1164 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -640 €
- Preço345 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2760 €
- Imposto do Selo (crédito)1656 €
- Escritura, registo e banco2328 €
- Obras53 099 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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