Apartamento em Cascais e Estoril
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Apartamento T4 com 373 m² em Cascais e Estoril, Cascais, à venda por 5 100 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 4 284 835 €, 16% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T4 com 5 casas de banho de 373 m², no 6º andar, certificado energético C. Localizado freguesia de Cascais e Estoril, concelho de Cascais, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui acesso direto a uma praia privada, juntamente com um sistema de automação residencial que melhora a segurança e a eficiência energética.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €5,100,000 está significativamente acima do valor justo de €4,284,835, representando um excesso de €815,165 ou 19,0%. Esta propriedade está claramente sobrevalorizada com base nas métricas de avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €4,284,835 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €5,100,000 situa-se €815,165 (19.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €5,100,000 face à base da zona de Cascais e Estoril, Cascais, Lisbon de €3,836,945 (€10,287/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 81/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €3,836,945, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €4,284,835 (€11,487/m²), uma diferença de €815,165 (19.0%) face ao preço pedido de €5,100,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cascais e Estoril · 5ed016 | Imóvel em análise | €5,100,000 | €13,673 | — | 77 | 72 |
| avenida Manuel Júlio Carvalho e Costa | Ativo | €5,800,000 | €19,205 | 40.5% | 85 | 69 |
| avenida Manuel Júlio Carvalho e Costa | Ativo | €5,800,000 | €19,205 | 40.5% | 85 | 67 |
| Cascais e Estoril · 468101 | Ativo | €2,100,000 | €13,208 | 3.4% | 75 | 71 |
| rua Professor Flemming | Ativo | €2,100,000 | €8,203 | 40.0% | 80 | 60 |
| Mediana | €3,950,000 | €16,207 | 18.5% | 83 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está atualmente listada por €5,100,000, 19.0% acima do seu valor justo de €4,284,835, tornando-se uma escolha pouco sensata para investimentos em arrendamento a longo prazo. Com um baixo rendimento bruto de 2.6%, o retorno sobre o investimento não é proporcional ao preço pedido. Arrendamento familiar Com um preço de listagem de €5,100,000, esta propriedade excede seu valor justo em 19.0%, indicando que está sobrevalorizada para fins de arrendamento familiar. Apesar de ser adequada para famílias que se deslocam, o rendimento de 2.6% e o alto preço de compra diminuem sua atratividade como investimento em arrendamento familiar. Comprar e manter Com uma listagem atual de €5,100,000, que é 19.0% superior ao seu valor justo de €4,284,835, a estratégia de comprar e manter não é aconselhável a este preço inflacionado. O baixo rendimento bruto de 2.6% indica ainda que manter esta propriedade não proporcionará retornos satisfatórios a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 sugere um potencial de alta rotatividade, o que pode levar a um aumento das vagas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 5 573 060 €
- Capital próprio necessário
- 1 493 060 €
- Prestação mensal
- 17 201 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -15 101 €
- Preço5 100 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões382 500 €
- Imposto do Selo (escritura)40 800 €
- Imposto do Selo (crédito)24 480 €
- Escritura, registo e banco13 740 €
- Obras11 540 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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