Apartamento T2, 138 m² em Portimão
Apartamento T2 com 138 m² em Portimão, à venda por 420 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 376 364 €, 10,4% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 138 m², certificado energético C. Localizado freguesia de Portimão, concelho de Portimão, distrito de Faro. Vistas desobstruídas sobre a área circundante e amenidades modernas do edifício, como receção e elevadores, aumentam tanto o conforto quanto a conveniência dos residentes deste apartamento em Portimão.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €420,000 está €43,636 (11.6%) acima do valor justo de €376,364, indicando que a propriedade está sobrevalorizada no atual contexto de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €376,364 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €420,000 situa-se €43,636 (11.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €420,000 face à base da zona de Portimão, Portimão, Faro de €325,330 (€2,357/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 75/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €325,330, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €376,364 (€2,727/m²), uma diferença de €43,636 (11.6%) face ao preço pedido de €420,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Portimão · 1625b6 | Imóvel em análise | €420,000 | €3,043 | — | 76 | 68 |
| rua Francisco Bívar | Ativo | €330,000 | €2,727 | 10.4% | 70 | 70 |
| Portimão · 4a4244 | Ativo | €475,000 | €2,582 | 15.2% | 70 | 68 |
| Portimão · efdcb4 | Ativo | €375,000 | €2,778 | 8.7% | 74 | 72 |
| Portimão · 831870 | Ativo | €330,000 | €2,727 | 10.4% | 70 | 68 |
| Mediana | €352,500 | €2,727 | 10.4% | 70 | 69 |
Tese de investimento
Alojamento de curto prazo A propriedade está sobrevalorizada em 11.6% em relação ao seu valor justo, tornando-se uma opção menos atraente para investimentos em alojamento de curto prazo. Com um rendimento bruto de 3.4%, os potenciais retornos podem não justificar o alto custo de aquisição nesta área impulsionada pelo turismo. Compra e manutenção Ao preço de lista de €420,000, o apartamento está acima do seu valor justo, o que pode limitar o potencial de valorização de capital ao longo do tempo para uma estratégia de compra e manutenção. Dada a condição atual e as avaliações do bairro, os ganhos potenciais a longo prazo podem não compensar o investimento inicial excessivo. Arrendamento familiar Considerando que a propriedade está a um preço significativamente acima do valor justo, isso apresenta desafios para aqueles que buscam uma estratégia de arrendamento familiar. O rendimento atual de 3.4% sugere que os custos operacionais contínuos podem ultrapassar a renda de arrendamento, reduzindo a atratividade em um mercado orientado para famílias.
Riscos
Risco de volatilidade económica A pontuação de estabilidade económica de 55/100 sugere um potencial risco de recessões económicas que podem afetar negativamente a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 468 708 €
- Capital próprio necessário
- 132 708 €
- Prestação mensal
- 1417 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -829 €
- Preço420 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões20 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3360 €
- Imposto do Selo (crédito)2016 €
- Escritura, registo e banco2508 €
- Obras19 924 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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