Apartamento em Portimão
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Apartamento T2 com 66 m² em Portimão, à venda por 294 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 233 436 €, 20,6% abaixo do preço pedido. A análise de 28 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 66 m², no 2º andar, construído em 1988, certificado energético F. Localizado em rua Francisco Bivar, freguesia de Portimão, concelho de Portimão, distrito de Faro. Características Notáveis: Este apartamento possui uma varanda e um terraço espaçosos para refeições ao ar livre, aumentando seu apelo de vida ao ar livre no ameno clima do Algarve.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €294,000 está significativamente acima do valor justo de €233,436, representando uma sobrevalorização de €60,564 (25.9%). Esta discrepância levanta preocupações sobre o potencial de retorno do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €233,436 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €294,000 situa-se €60,564 (25.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €294,000 face à base da zona de rua Francisco Bivar de €194,693 (€2,950/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 82/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €194,693, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €233,436 (€3,537/m²), uma diferença de €60,564 (25.9%) face ao preço pedido de €294,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Francisco Bivar | Imóvel em análise | €294,000 | €4,455 | — | 80 | 66 |
| urbanização Boca do Rio | Ativo | €585,000 | €3,589 | 19.4% | 85 | 70 |
| rua Frei Manuel Sepúlcro | Ativo | €295,000 | €3,172 | 28.8% | 78 | 72 |
| rua Frei Manuel Sepúlcro | Ativo | €275,000 | €2,957 | 33.6% | 73 | 62 |
| rua dos Lusíadas S / N | Ativo | €239,000 | €4,979 | 11.8% | 82 | 75 |
| Mediana | €285,000 | €3,381 | 24.1% | 80 | 71 |
Tese de investimento
Aluguer de férias a curto prazo O investimento neste apartamento de 2 quartos como aluguer de férias a curto prazo não é recomendável devido ao seu preço atual estar 25,9% acima do valor justo, limitando as margens de lucro potenciais. Apesar da economia local do Algarve ser impulsionada pelo turismo, o rendimento bruto de 3,2% não justifica o preço premium. Comprar e manter Manter esta propriedade para valorização a longo prazo também não é aconselhável, uma vez que está sobrevalorizada a €294,000 em comparação com o valor justo de €233,436. O retorno esperado sobre o investimento diminui quando se considera o preço de entrada elevado, que excede o potencial de crescimento sustentável na área. Aluguer a longo prazo As perspetivas de aluguer a longo prazo para esta propriedade são afetadas pela sua significativa sobrevalorização; a €294,000, o rendimento de 3,2% não se alinha com a avaliação do valor justo. Embora o turismo no Algarve crie procura, o custo premium supera os benefícios de uma receita de aluguer consistente neste mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A classificação de estabilidade dos inquilinos de 65/100 indica um potencial para a instabilidade na retenção de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 312 175 €
- Capital próprio necessário
- 76 975 €
- Prestação mensal
- 992 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -610 €
- Preço294 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 186 €
- Imposto do Selo (escritura)2352 €
- Imposto do Selo (crédito)1411 €
- Escritura, registo e banco2206 €
- Obras1021 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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