Apartamento T2, 155 m² em Armação de Pêra, Silves
Apartamento T2 com 155 m² em Armação de Pêra, Silves, à venda por 495 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 543 324 €, em linha com o preço pedido. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 155 m², no 2º andar, construído em 1988, certificado energético C. Localizado em avenida Beira Mar, freguesia de Armação de Pêra, concelho de Silves, distrito de Faro. Destaque: Desfrute de acesso direto à praia, além de vistas expansivas do mar a partir do terraço comum, ideal para relaxamento e encontros sociais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €495,000 está abaixo do valor justo de €543,324, indicando uma discrepância de €48,324 (8.9%). Esta posição sugere que a propriedade está ao preço justo dentro do cenário atual do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €543,324 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €495,000 situa-se €48,324 (8.9%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €495,000 face à base da zona de avenida Beira Mar de €457,962 (€2,955/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €457,962, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €543,324 (€3,505/m²), uma diferença de €48,324 (8.9%) face ao preço pedido de €495,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Beira Mar | Imóvel em análise | €495,000 | €3,194 | — | 74 | 65 |
| rua Quinta dos Arcos, 1 | Ativo | €330,000 | €3,511 | 9.9% | 70 | 74 |
| Armação de Pêra · 831416 | Ativo | €380,000 | €3,551 | 11.2% | 68 | 73 |
| Armação de Pêra · cbc039 | Ativo | €399,000 | €3,381 | 5.9% | 68 | 76 |
| Armação de Pêra · f14d96 | Ativo | €375,000 | €3,750 | 17.4% | 75 | 70 |
| Mediana | €377,500 | €3,531 | 10.6% | 69 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias de curto prazo Dada a listagem do imóvel por €495,000 em comparação com um valor justo de €543,324, o rendimento de 0% sugere que pode enfrentar desafios no mercado de arrendamento a curto prazo, particularmente com a sazonalidade a afetar a procura. A localização em Armação de Pêra é apelativa para os turistas, mas o preço elevado pode limitar o potencial de lucro. Arrendamento de longo prazo Com um diferencial atual em relação ao valor justo de 8,9%, esta propriedade pode não oferecer uma perspetiva atraente para um investimento de arrendamento a longo prazo, especialmente considerando a baixa qualidade dos inquilinos e o emprego sazonal na área. O panorama económico, fortemente dependente do turismo, sugere que a estabilidade do arrendamento pode estar comprometida. Compra e manutenção Como a propriedade está listada por €495,000 com uma avaliação justa de €543,324, constitui um investimento a longo prazo justo, mas carece de um rendimento bruto apelativo de 0%. A condição de 77/100 é adequada, no entanto, a classificação de 65/100 do bairro pode tornar a valorização menos provável numa região predominantemente focada no turismo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Uma pontuação de 55/100 em estabilidade económica indica um risco moderado de desacelerações que podem afetar a receita de aluguer e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 547 974 €
- Capital próprio necessário
- 151 974 €
- Prestação mensal
- 1670 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2091 €
- Preço495 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3960 €
- Imposto do Selo (crédito)2376 €
- Escritura, registo e banco2688 €
- Obras17 050 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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