Apartamento T2, 90 m² em Armação de Pêra, Silves
Apartamento T2 com 90 m² em Armação de Pêra, Silves, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 307 685 €, 12,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,2%. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 de 90 m², com 1 casa de banho, no 2.º andar, ano de construção 2008. Localização: avenida Beira Mar · freguesia: Armação de Pêra · concelho: Silves · distrito: Faro. O imóvel, virado a sul e com vista mar, dispõe de uma ampla varanda com churrasqueira, além de um lugar de estacionamento e de uma arrecadação.
Resumo financeiro
O preço pedido de 350 000 € está acima do valor justo de 308 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com 42 000 € (12,1%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 277 735 €peso 56%127 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 350 132 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 307 685 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 332 201 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 127 transações em Armação de Pêra, ao longo dos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado baseia-se em anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Não foi aplicado nenhum ajuste conservador. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo — 350 000 € face a um valor justo de 308 000 €; o imóvel está 42 000 € (12,1%) abaixo do preço pedido. Como contexto de negociação, o preço pedido justo é 332 000 €, pelo que o preço pedido também está acima desse valor. Confiança: baixa, devido à referência municipal em análise face ao INE, à falta de dados de microlocalização de transações para este endereço e à divergência entre as estimativas acima da tolerância.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,2% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T2, com 90 m², em Armação de Pêra, Silves, está anunciado por 350 000 €, acima do valor justo de 308 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 42 000 € (12,1%) de desvalorização face ao preço pedido. O investidor deve ponderar esta diferença de preço face ao estado, classificado em 68/100, à classificação do bairro, de 50/100, e à rentabilidade bruta de 5,2%; a confiança na avaliação é baixa.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando uma potencial exposição à instabilidade económica e dos inquilinos. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 308 000 € e tem confiança baixa; a referência do município está sob acompanhamento face ao INE e as duas estimativas divergem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 395 324 €
- Capital próprio necessário
- 115 324 €
- Prestação mensal
- 1180 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -641 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras23 203 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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