Apartamento T3, 90 m² em Olhão
Apartamento T3 com 90 m² em Olhão, à venda por 360 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 319 412 €, 11,3% abaixo do preço pedido. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 102 m², construído em 1978, certificado energético D. Localizado freguesia de Quelfes, concelho de Olhão, distrito de Faro. Características Notáveis: O apartamento inclui um espaçoso espaço de armazenamento e apresenta uma fantástica vista sobre a cidade, aumentando tanto a praticidade como a atratividade estética para os residentes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €360,000 está €42,956 (13,5%) acima do valor justo avaliado de €317,044, indicando que a propriedade está sobrevalorizada e não apresenta um ponto de entrada favorável para os investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €319,412 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €360,000 situa-se €40,588 (12.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €360,000 face à base da zona de avenida Doutor Bernardino da Silva S / N de €269,537 (€2,995/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 80/100 está acima da média da freguesia, elevando o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €269,537, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €319,412 (€3,549/m²), uma diferença de €40,588 (12.7%) face ao preço pedido de €360,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Doutor Bernardino da Silva S / N | Imóvel em análise | €360,000 | €4,000 | — | 85 | 71 |
| Quelfes · a466b3 | Ativo | €360,000 | €4,000 | 0% | 77 | 71 |
| urbanização Quinta João de Ourém, 11 | Ativo | €650,000 | €5,200 | 30.0% | 82 | 61 |
| estrada Projetada de Quelfes | Ativo | €325,000 | €2,851 | 28.7% | 70 | 70 |
| avenida da República, 89 | Ativo | €395,000 | €2,883 | 27.9% | 75 | 60 |
| Mediana | €377,500 | €3,442 | 14.0% | 76 | 66 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental O preço atual de listagem da propriedade de €360,000 indica que está 13.5% acima do seu valor justo de €317,044, tornando-a uma opção menos atraente para alugueres de férias, especialmente numa região onde a atividade económica é maioritariamente sazonal. Com um rendimento bruto de apenas 3.5%, os potenciais retornos não justificam a precificação Premium num mercado dependente do turismo. Buy-and-hold Investir neste apartamento a €360,000 apresenta um desafio, uma vez que está sobrevalorizada em relação ao valor justo de €317,044, limitando as perspetivas de valorização de capital a longo prazo num mercado flutuante. Dada a sua pontuação de condição média de 81/100 e uma classificação de vizinhança de 71/100, o apelo geral do investimento diminui à luz da esperada depreciação de preços. Long-term rental A €360,000, esta propriedade está claramente sobrevalorizada em relação ao valor justo de €317,044, o que pode afetar o fluxo de caixa numa estratégia de aluguer a longo prazo, uma vez que o rendimento bruto de 3.5% já é relativamente baixo. A atividade económica sazonal na área sugere uma falta de procura consistente, desafiando ainda mais a viabilidade de investimentos em alugueres de longo prazo a este preço.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 65/100 sugere flutuações potenciais nas condições do mercado que podem afetar a procura de inquilinos ou a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 387 403 €
- Capital próprio necessário
- 99 403 €
- Prestação mensal
- 1214 €
- Rentabilidade bruta
- 3,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -616 €
- Preço360 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões16 100 €
- Imposto do Selo (escritura)2880 €
- Imposto do Selo (crédito)1728 €
- Escritura, registo e banco2364 €
- Obras4331 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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