Penthouse em Arroios
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Penthouse T4 com 272 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 1 400 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 071 218 €, 23,5% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,2%. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Penthouse T4 de 272 m², com 4 casas de banho, no 5.º andar, ano de construção 1951, classe energética F. Localização: rua Martens Ferrão S / N · freguesia: Arroios · concelho: Lisbon · distrito: Lisbon. As manchas de humidade descoloram o soalho de madeira da sala, enquanto o terraço e a varanda apresentam danos visíveis nas paredes e ladrilhos desgastados.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 1 400 000 € está acima do valor justo; a diferença é de 330 000 € (23,5%), ou 23,5% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança no valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 844 925 €peso 56%101 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 1 445 216 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Outros ajustes do modelo
- −39 096 €−3,5%a partir de 1 110 314 €
- Valor justo
- 1 071 218 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 1 156 573 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 101 transações reais em Arroios, ao longo dos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. O valor justo resulta da combinação do Modelo de transações (55%) e do Modelo de anúncios ajustado (45%). Não foram aplicados ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O valor justo é de 1 070 000 € e o preço pedido é de 1 400 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 330 000 € (23,5%) inferior ao preço pedido — 23,5% de desvalorização face ao preço pedido. Confiança: baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 1 160 000 €; o preço pedido de 1 400 000 € está 240 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,2% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Nota regulatória (alojamento local): Nota regulatória: nesta freguesia não estão a ser emitidas novas licenças de alojamento local e as licenças caducam com a venda. Planeie arrendamento de longa duração
A penthouse T4 disponibiliza 272 m² em Arroios, mas, a 1 400 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 1 070 000 €: corresponde a uma desvalorização de 330 000 € (23,5%) face ao preço pedido. O estado tem uma classificação de 78/100, enquanto o bairro obtém 50/100; a rentabilidade bruta de 4,2% e a confiança baixa na avaliação também justificam ponderação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, o que indica uma possível exposição à instabilidade económica e dos inquilinos. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 1 070 000 €, com confiança baixa; a referência do município está sob observação face ao INE, as duas estimativas diferem mais do que a tolerância e, por isso, a avaliação é incerta.
Qualidade dos dados
Nota CConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 551 155 €
- Capital próprio necessário
- 431 155 €
- Prestação mensal
- 4905 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3065 €
- Preço1 400 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões105 000 €
- Imposto do Selo (escritura)11 200 €
- Imposto do Selo (crédito)6720 €
- Escritura, registo e banco4860 €
- Obras23 375 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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