Apartamento em Portimão
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Apartamento T1 com 61 m² em Portimão, à venda por 220 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 189 044 €, 14,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6%. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim, piscina e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos. Nas imediações: paragem de autocarro a 200 m, loja de conveniência (Minimarket) a 100 m e escola (Escola Básica Dom Martinho de Castelo Branco) a 670 m. Num raio de 1,5 km há 265 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T1 de 61 m², com 1 casa de banho, no 12.º andar, ano de construção 1990, classe energética C. Localização: avenida das Comunidades Lusíadas S / N · freguesia: Portimão · concelho: Portimão · distrito: Faro. Este imóvel oferece potencial para reconfiguração em tipologia T1+1, aproveitando as suas comodidades comuns bem mantidas, incluindo uma piscina e área de receção.
Resumo financeiro
O preço pedido é de 220 000 €, que está acima do nosso valor justo avaliado em 189 000 €, indicando uma desvalorização de 31 000 € ou 14,1% face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 215 343 €peso 56%463 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 257 147 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −32 538 €−13,9%a partir de 233 825 €
- Margens de prudência
- −12 243 €−6,1%a partir de 201 287 €
- Valor justo
- 189 044 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 204 107 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O valor justo deste imóvel é determinado através de uma combinação de dois modelos: o Modelo de transações, que considera 463 vendas registadas em Portimão (55%), e o Modelo de anúncios ajustado, que se baseia em anúncios atuais (45%). Foram feitas ajustamentos conservadores para o custo das obras, resultando numa estimativa de valor justo de 189 000 €, que está 14,1% abaixo do preço pedido de 220 000 €. Nesta medida, o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo. A confiança nesta valorização é média, tendo em conta algumas limitações nos dados de microlocalização de transações. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 60/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 630 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 16% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
Com um preço pedido de 220 000 €, este imóvel de T1 em Portimão está posicionado acima do seu valor justo de 189 000 €, indicando uma desvalorização significativa de 14,1% face a métricas justas. O imóvel oferece uma rentabilidade bruta de 6%, mas o seu estado é avaliado em 61/100, sugerindo a necessidade de obras para aumentar o valor. Apesar dos desafios do bairro, refletidos numa pontuação de 50/100, a oportunidade de remodelação pode permitir um aumento do rendimento de arrendamento após as obras, embora o preço atual reflita um mercado de vendedores com espaço potencial para negociação.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos O imóvel tem uma pontuação de estabilidade económica de 50/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 50/100, indicando potenciais desafios em manter rendimentos de arrendamento consistentes e valor do imóvel no futuro. Risco de certeza do valor justo O imóvel tem um valor justo de 189 € 000, mas a confiança nesta avaliação é média devido à falta de dados de microlocalização de transações para este endereço, aumentando a incerteza sobre o seu verdadeiro valor de mercado.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 254 039 €
- Capital próprio necessário
- 78 039 €
- Prestação mensal
- 742 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -298 €
- Preço220 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões6006 €
- Imposto do Selo (escritura)1760 €
- Imposto do Selo (crédito)1056 €
- Escritura, registo e banco2028 €
- Obras23 189 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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