Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T3 com 112 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 329 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 282 634 €, 14,3% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,6%. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T3 de 112 m², com 2 casas de banho, no 3.º andar, ano de construção 2003, classe energética C. Localização: rua António José Batista · freguesia: Setúbal (São Sebastião) · concelho: Setúbal · distrito: Setúbal. Inclui lareira, duas varandas e lugar de estacionamento próprio, além de arrumação embutida e aspiração central.
Resumo financeiro
O preço pedido de 329 900 € está acima do valor justo de 283 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com 46 900 € (14,3%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 246 551 €peso 56%265 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 335 798 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 282 634 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 305 154 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações, incluindo 265 vendas registadas na freguesia de São Sebastião, Setúbal, nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. O valor justo combina os modelos numa ponderação de 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Não foram aplicados ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O valor justo é 283 000 €; o preço pedido é 329 900 €, pelo que o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo em 46 900 € (14,3% de desvalorização face ao preço pedido). A confiança é baixa; não existem dados de microlocalização de transações para esta morada e as estimativas diferem mais do que a tolerância. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 305 000 €; o preço pedido de 329 900 € está 24 900 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,6% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 5,6%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
O apartamento T3, com 112 m², em São Sebastião, Setúbal, está anunciado por 329 900 €, acima do valor justo de 283 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 46 900 € (14,3%) inferior ao preço pedido — 14,3% de desvalorização face ao preço pedido. O rendimento de arrendamento é uma opção forte, com uma rentabilidade bruta de 5,6%, no quartil superior do intervalo nacional, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. O estado, com uma classificação de 75/100, favorece o investimento, enquanto a classificação do bairro de 50/100 e a confiança baixa na avaliação aconselham prudência.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, o que representa um risco para a estabilidade do investimento. Incerteza do valor justo O valor justo é de 283 000 €, com confiança baixa, e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 366 475 €
- Capital próprio necessário
- 102 555 €
- Prestação mensal
- 1113 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -518 €
- Preço329 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 699 €
- Imposto do Selo (escritura)2639 €
- Imposto do Selo (crédito)1584 €
- Escritura, registo e banco2292 €
- Obras16 363 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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