Apartamento em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas
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Apartamento T2 com 73 m² em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas, Almada, à venda por 330 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 286 403 €, 13,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,1%. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos. Nas imediações: paragem de autocarro (Alto da Mutela) a 80 m, loja de conveniência (Gonçalo) a 20 m e escola (Escola Básica do Cataventos da Paz) a 100 m. Num raio de 1,5 km há 749 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T2 de 73 m², com 1 casa de banho, no 5.º andar, ano de construção 1966, classe energética E. Localização: rua João Luís da Cruz, 18 · freguesia: Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · concelho: Almada · distrito: Setúbal. O destaque é um terraço de uso exclusivo com 100 m² e vista panorâmica sobre o estuário do Tejo, complementado por um interior remodelado com acabamentos em quartzo e azulejos com efeito mármore.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 330 000 € está 44 000 € acima do valor justo de 286 000 € — 13,2% de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 276 123 €peso 56%377 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 299 924 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 286 403 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 309 224 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações, incluindo 377 vendas registadas em Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Não foram aplicados ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. Resultado: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; 330 000 € face a 286 000 €, uma diferença de 44 000 € (13,2%) de desvalorização face ao preço pedido; o preço pedido justo é 309 000 €, considerando a margem de negociação habitual de 8,0%. Confiança: elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,1% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoAdequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 5,0%, acima do meio do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
A 330 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 286 000 €, com 44 000 € (13,2%) de desvalorização face ao preço pedido, pelo que o imóvel está sobreavaliado. O rendimento de arrendamento é sustentado por uma rentabilidade bruta estimada de 5%, acima do ponto intermédio do intervalo nacional antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. O estado, com uma classificação de 82/100, é um fator positivo, enquanto a classificação do bairro, de 50/100, recomenda prudência.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade moderada e potencial exposição a incerteza económica ou relacionada com os inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 352 104 €
- Capital próprio necessário
- 88 104 €
- Prestação mensal
- 1113 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -584 €
- Preço330 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 706 €
- Imposto do Selo (escritura)2640 €
- Imposto do Selo (crédito)1584 €
- Escritura, registo e banco2292 €
- Obras1882 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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