Moradia T1, 65 m² em Pataias e Martingança, Alcobaça
Moradia T1 com 65 m² em Pataias e Martingança, Alcobaça, à venda por 100 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 102 870 €, em linha com o preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 8,5%. A análise de 9 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e eletrodomésticos em inox. Nas imediações: paragem de autocarro (Pataias) a 920 m, loja de conveniência (Loja Chinesa) a 1,2 km e escola (Escola Básica do 1º Ciclo de Pataias) a 920 m. Num raio de 1,5 km há 34 pontos de interesse.
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Visão geral
Moradia T1 de 65 m², com 1 casa de banho, ano de construção 1970. Localização: freguesia: Pataias e Martingança · concelho: Alcobaça · distrito: Leiria. O imóvel, no centro da aldeia, fica perto de lojas, serviços e escolas, com praias nas proximidades; a casa de banho apresenta manchas de humidade e a fachada danos visíveis, pelo que são necessárias obras.
Resumo financeiro
O preço pedido de 100 000 € está em linha com o valor justo de 103 000 €; a confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 150 370 €peso 62%358 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 123 018 €peso 38%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −24 214 €−17,3%a partir de 139 982 €
- Margens de prudência
- −12 898 €−11,1%a partir de 115 768 €
- Valor justo
- 102 870 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 119 756 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 358 transações em Alcobaça, ao longo dos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os dois modelos são combinados, com ponderações de 60% e 40%, respetivamente. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores têm em conta as obras estimadas; o valor justo fica 11,1% abaixo da estimativa central de 116 000 €. O valor justo é de 103 000 € e o preço pedido é de 100 000 €: o preço pedido está em linha com o valor justo; o valor justo é 3000 € (2,9%) superior ao preço pedido — 2,9% de valorização face ao preço pedido. Imóveis deste tipo são normalmente vendidos por cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 120 000 €; a confiança é baixa.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 8,5% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 8,5%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
Margem de negociação: Margem de negociação: as vendas fechadas neste concelho concretizam-se tipicamente cerca de 11% abaixo do preço pedido, o que sugere iniciar a conversa perto de 88 835 €
Por 100 000 €, o preço pedido está em linha com o valor justo de 103 000 €, com uma valorização de 3000 € (2,9%) face ao preço pedido; a confiança é baixa. O rendimento de arrendamento apresenta forte adequação, sustentado por uma rentabilidade bruta estimada de 8,5%, no quartil superior do intervalo nacional, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. A moradia T1, com 65 m², tem uma classificação de estado de 62/100, enquanto o bairro obtém 50/100, pelo que a rentabilidade deve ser ponderada em conjunto com o estado do imóvel e a localização.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, o que indica pontuações limitadas em ambas as medidas e um risco para a estabilidade do investimento. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 103 000 €, com confiança baixa; a referência municipal está sob observação face ao INE, o valor exclui as obras estimadas e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 127 152 €
- Capital próprio necessário
- 47 152 €
- Prestação mensal
- 337 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -414 €
- Preço100 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões1000 €
- Imposto do Selo (escritura)800 €
- Imposto do Selo (crédito)480 €
- Escritura, registo e banco1740 €
- Obras23 132 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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