Estúdio em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Estúdio T0 com 34 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 260 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 214 462 €, 17,5% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,3%. A análise de 34 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos. Nas imediações: paragem de autocarro (Trindade) a 150 m, supermercado (Froiz) a 120 m e escola (Campo das Artes) a 120 m. Num raio de 1,5 km há 3503 pontos de interesse.
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Visão geral
Estúdio T0 de 34 m², com 1 casa de banho, ano de construção 1975, classe energética D. Localização: rua do Almada, 527 · freguesia: Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · concelho: Porto · distrito: Porto. Remodelado em 2019, o estúdio mobilado dispõe de revestimentos de mármore na cozinha, pavimento de madeira, eletrodomésticos Teka integrados, elevador e licença de alojamento local.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 260 000 € está acima do valor justo de 214 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 46 000 € (17,5%) inferior ao preço pedido — 17,5% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança no valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 201 026 €peso 56%372 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 232 708 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 214 462 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 231 550 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória: 372 transações nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Não foi aplicado nenhum ajuste conservador relativo à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. Veredito: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o preço pedido é 260 000 €, face a um valor justo de 214 000 €, uma desvalorização de 46 000 € (17,5%) face ao preço pedido. Como contexto de negociação, o preço pedido justo é 232 000 €, considerando a margem habitual de negociação de 8,0%. Confiança: média; a referência municipal está sob análise face ao INE.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,3% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Por 260 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 214 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com 46 000 € (17,5%) de desvalorização face ao preço pedido. O estúdio de 34 m² tem uma classificação de estado de 82/100, enquanto a classificação do bairro é de 50/100; a rentabilidade bruta de 4,3% é outro dado a ponderar face ao preço, ao estado e à localização do imóvel.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos estão ambas avaliadas em 50/100, indicando estabilidade moderada e potencial incerteza para o investimento. Observação sobre a qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados foi aprovada, mas é assinalada uma licença de alojamento local, que poderá exigir confirmação. Grau de certeza do valor justo O valor justo é de 214 000 €, com confiança média; a referência municipal está sob observação face ao INE, o que limita o grau de certeza.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 275 134 €
- Capital próprio necessário
- 67 134 €
- Prestação mensal
- 877 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -414 €
- Preço260 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8806 €
- Imposto do Selo (escritura)2080 €
- Imposto do Selo (crédito)1248 €
- Escritura, registo e banco2124 €
- Obras877 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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