Apartamento em Santa Marinha e São Pedro da Afurada
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Apartamento T3 com 205 m² em Santa Marinha e São Pedro da Afurada, Vila Nova de Gaia, à venda por 430 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 377 467 €, 12,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6,2%. A análise de 48 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 de 205 m², com 3 casas de banho, no 3.º andar, ano de construção 2010, classe energética B. Localização: rua Florinda Gomes · freguesia: Santa Marinha e São Pedro da Afurada · concelho: Vila Nova de Gaia · distrito: Porto. As duas varandas com orientação a sul e sudeste favorecem a entrada de luz natural, enquanto a garagem fechada e a água quente com apoio solar acrescentam conforto prático.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 430 000 € está 53 000 € acima do valor justo de 377 000 € — 12,2% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 409 467 €peso 49%1076 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 546 805 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Outros ajustes do modelo
- −71 607 €−14,9%a partir de 479 688 €
- Margens de prudência
- −30 614 €−7,5%a partir de 408 081 €
- Valor justo
- 377 467 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 407 544 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações em Vila Nova de Gaia: 1 076 vendas registadas nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado é treinado com anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa ponderação igual. Os ajustes conservadores utilizam a leitura mais conservadora da área e atribuem aos jardins, terraços e anexos um peso inferior ao da área habitável; o valor justo fica 7,5% abaixo da estimativa central. O valor justo é 377 000 €, e o preço pedido de 430 000 € está acima do valor justo: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 53 000 € (12,2%) inferior ao preço pedido — 12,2% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 408 000 €; o preço pedido de 430 000 € está 22 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6,2% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoMuito adequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 6,2%, no quartil superior do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
O apartamento T3, com 205 m², em Santa Marinha e São Pedro da Afurada, está anunciado por 430 000 €, acima do valor justo de 377 000 €, o que representa 53 000 € (12,2%) de desvalorização face ao preço pedido; a confiança nesta avaliação é baixa. O rendimento de arrendamento é uma opção forte, com uma rentabilidade bruta de 6,2%, no quartil superior do intervalo nacional, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. A pontuação de 82/100 no estado é positiva, enquanto a pontuação de 50/100 do bairro aconselha prudência.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, o que indica uma possível vulnerabilidade na estabilidade económica e dos inquilinos do imóvel. Consistência dos anúncios Os anúncios do imóvel são divergentes, pelo que a informação apresentada sobre o imóvel pode ser inconsistente. Incerteza do valor justo O valor justo é de 377 000 € e tem confiança baixa; a referência municipal está sob revisão face ao INE, as estimativas diferem mais do que a tolerância e a avaliação utiliza a área habitável ponderada.
Qualidade dos dados
Nota CConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 465 022 €
- Capital próprio necessário
- 121 022 €
- Prestação mensal
- 1450 €
- Rentabilidade bruta
- 5,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -235 €
- Preço430 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3440 €
- Imposto do Selo (crédito)2064 €
- Escritura, registo e banco2532 €
- Obras5286 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor calculado sobre a área habitável ponderada
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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