Apartamento T2, 78 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto
Apartamento T2 com 78 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 379 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 348 575 €, 8% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,4%. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T2 de 78 m², com 2 casas de banho, no 2.º andar, classe energética C. Localização: freguesia: Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · concelho: Porto · distrito: Porto. Com orientação a sul e totalmente mobilado, o imóvel dispõe de licença de alojamento local e situa-se num edifício Art Déco dos anos 1950 remodelado, com ginásio para residentes e dois elevadores.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 379 000 € está 30 000 € acima do valor justo de 349 000 €, o que representa 8,0% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 318 376 €peso 56%197 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 390 805 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 348 575 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 376 350 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 197 vendas registadas nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026 em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. O valor justo combina os modelos numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Não foram aplicados ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O valor justo é 349 000 €, face a um preço pedido de 379 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 30 000 € (8,0%) inferior ao preço pedido — 8,0% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 376 000 €; o preço pedido de 379 000 € está 3000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,4% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T2, com 78m², em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, está anunciado por 379 000 €, acima do valor justo de 349 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 30 000 € (8,0%) inferior ao preço pedido — 8,0% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança na avaliação é baixa; o estado, pontuado em 82/100, é um aspeto positivo, enquanto a classificação do bairro de 50/100 e a rentabilidade bruta de 4,4% também devem ser ponderadas face ao preço pedido.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando estabilidade moderada em ambas as medidas. Conclusões sobre a qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados foi aprovada, mas as conclusões assinalam uma licença de alojamento local, o que pode limitar a confiança na informação relevante. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 349 000 €, com confiança baixa; a referência municipal está sob observação face ao INE e as estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 405 222 €
- Capital próprio necessário
- 102 022 €
- Prestação mensal
- 1278 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -558 €
- Preço379 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 620 €
- Imposto do Selo (escritura)3032 €
- Imposto do Selo (crédito)1819 €
- Escritura, registo e banco2410 €
- Obras1341 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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