Moradia T3, 194 m² em Paderne, Albufeira
Moradia T3 com 194 m² em Paderne, Albufeira, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 332 850 €, 26% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6%. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, aquecimento central e máquina de lavar loiça. Nas imediações: café a 1,4 km e pavilhão desportivo (Pavilhão Gimnodesportivo de Paderne) a 1,4 km. Num raio de 1,5 km há 2 pontos de interesse.
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Visão geral
Moradia T3 de 194 m², com 2 casas de banho, ano de construção 1971, classe energética E. Localização: autoestrada EM1174 · freguesia: Paderne · concelho: Albufeira · distrito: Faro. As manchas de humidade afetam os tetos da cozinha e da sala, enquanto os quartos apresentam danos nas paredes; o imóvel mantém também pavimento de terracota e tetos altos.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 450 000 € está acima do valor justo de 333 000 €; a confiança nesta avaliação é baixa. O imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 117 000 € (26,0%) inferior ao preço pedido — 26,0% de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 491 110 €peso 62%240 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 384 924 €peso 38%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −78 387 €−17,4%a partir de 450 781 €
- Margens de prudência
- −39 544 €−10,6%a partir de 372 394 €
- Valor justo
- 332 850 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 387 485 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
Modelo de transações: Usa preços de venda registados em 240 transações reais em Albufeira nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. Modelo de anúncios ajustado: Usa anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 60% do Modelo de transações e 40% do Modelo de anúncios ajustado. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores têm em conta a área e a composição da área não habitável; o custo estimado das obras é deduzido, colocando o valor justo 10,6% abaixo da estimativa central de 372 000 €. O preço pedido de 450 000 € está acima do valor justo de 333 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 117 000 € (26,0%) inferior ao preço pedido — 26,0% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 387 000 €; o preço pedido de 450 000 € está 63 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 15% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
O imóvel T3 em Paderne, Albufeira, está anunciado por 450 000 €, acima do valor justo de 333 000 €; está sobreavaliado, com 117 000 € (26,0%) de desvalorização face ao preço pedido. O estado, com uma classificação de 66/100, e a classificação do bairro de 50/100 justificam uma análise cuidadosa, juntamente com a rentabilidade bruta indicada de 6%; a confiança na avaliação é baixa.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando estabilidade limitada e potencial exposição a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 333 000 €, com confiança baixa, uma vez que as estimativas diferem mais do que a tolerância e a avaliação é líquida das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 537 500 €
- Capital próprio necessário
- 177 500 €
- Prestação mensal
- 1512 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -673 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras55 860 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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