Apartamento T2, 83 m² em Portimão
Apartamento T2 com 83 m² em Portimão, à venda por 275 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 196 616 €, 28,5% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6,2%. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, alcatifa e máquina de lavar loiça. Nas imediações: paragem de autocarro (Alameda) a 260 m, loja de conveniência (Spar) a 210 m e jardim de infância (Jardim de Infância "Os Amiguinhos") a 150 m. Num raio de 1,5 km há 355 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T2 de 83 m², com 2 casas de banho, classe energética C. Localização: rua Heróis da Restauração, 1 · freguesia: Portimão · concelho: Portimão · distrito: Faro. Dois espaços exteriores privados totalizam aproximadamente 80 m², incluindo um quintal pavimentado com canteiros e uma zona coberta.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 275 000 € está acima do valor justo de 197 000 €. O valor justo é 78 000 € (28,5%) inferior ao preço pedido — 28,5% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança no valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 247 486 €peso 56%420 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 273 172 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −45 610 €−17,6%a partir de 258 842 €
- Margens de prudência
- −16 616 €−7,8%a partir de 213 232 €
- Valor justo
- 196 616 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 212 282 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações de 420 vendas registadas na freguesia de Portimão nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores têm em conta a área, a composição da área não habitável e o custo de obras estimado; neste caso, as obras estimadas são deduzidas, colocando o valor justo 7,8% abaixo da estimativa central de 213 000 €. O valor justo é 197 000 € e o preço pedido é 275 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo é 78 000 € (28,5%) inferior ao preço pedido — 28,5% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é média. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 212 000 €; o preço pedido de 275 000 € está 63 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6,2% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 16% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
O apartamento T2 em Portimão está anunciado por 275 000 €, acima do valor justo de 197 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 78 000 € (28,5%) inferior ao preço pedido — 28,5% de desvalorização face ao preço pedido. O investidor deverá ponderar o estado, avaliado em 66/100, e a classificação do bairro, de 50/100, juntamente com a rentabilidade bruta de 6,2%; a confiança na avaliação é média.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando incerteza em ambas as áreas. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 197 000 € e tem confiança média; a referência do município está sob observação face ao INE, e o valor é líquido das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 314 434 €
- Capital próprio necessário
- 94 434 €
- Prestação mensal
- 928 €
- Rentabilidade bruta
- 3,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -438 €
- Preço275 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9856 €
- Imposto do Selo (escritura)2200 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras23 899 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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