Apartamento T2, 69 m² em Misericórdia, Lisbon
Apartamento T2 com 69 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 485 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 307 563 €, 26,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 69 m², construído em 1920, certificado energético E. Localizado em calçada do Combro, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui janelas de varanda do chão ao teto que incentivam a luz natural e proporcionam acesso a uma varanda clássica, melhorando o espaço habitável e a atmosfera.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €485,000 está significativamente acima do valor justo de €307,563, em €177,437 ou 36,6%. Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €307,563 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €485,000 situa-se €177,437 (36.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €485,000 face à base da zona de calçada do Combro de €412,413 (€5,977/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 100 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
calçada do Combro
Base da zona €412,413 + condição +€3,234 + localização +€32,607 = valor justo estimado de €307,563 (€4,457/m²), uma diferença de €177,437 (36.6%) face ao preço pedido de €485,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| calçada do Combro | Imóvel em análise | €485,000 | €7,029 | — | 75 | 80 |
| Santa Maria Maior · 82c841 | Ativo | €485,000 | €5,330 | 24.2% | 80 | 84 |
| rua do Vale de Santo António, 215 | Ativo | €415,000 | €5,321 | 24.3% | 73 | 83 |
| rua Martins Sarmento, 16, 1º | Ativo | €325,000 | €4,063 | 42.2% | 80 | 91 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 023a63 | Ativo | €339,500 | €4,527 | 35.6% | 80 | 79 |
| Mediana | €377,250 | €4,924 | 29.9% | 80 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Apesar da procura constante por habitação em Lisboa Central, esta propriedade está sobrevalorizada em 36,6% em relação ao seu valor justo, o que diminui a sua atratividade para rendimentos de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,5%, o retorno financeiro não justifica o preço elevado pedido. Arrendamento de curta duração Embora Lisboa Central atraia turistas, o preço elevado de €485,000 posiciona esta propriedade a um prémio de 36,6% sobre o seu valor justo, sugerindo um risco de investimento excessivo. O rendimento potencial de 3,5% não oferece uma compensação suficiente quando se consideram as flutuações sazonais do mercado. Mercado de luxo Este apartamento de 2 quartos está situado numa vizinhança desejável com uma classificação de 80/100, no entanto, a propriedade está sobrevalorizada em 36,6%, limitando o seu apelo no segmento de luxo. A precificação não está alinhada com o valor justo de €307,563, levando a preocupações sobre a viabilidade de um investimento de luxo nesta situação.
Riscos
Risco de Inadimplência dos Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 80/100, existe um risco potencial de que a rotatividade dos inquilinos possa levar a períodos de vacância, afetando o fluxo de caixa e os retornos do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 525 902 €
- Capital próprio necessário
- 137 902 €
- Prestação mensal
- 1636 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -909 €
- Preço485 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 100 €
- Imposto do Selo (escritura)3880 €
- Imposto do Selo (crédito)2328 €
- Escritura, registo e banco2664 €
- Obras5930 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 36.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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