Moradia em Sobrosa
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Moradia T3 com 294 m² em Sobrosa, Paredes, à venda por 499 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 411 413 €, 14,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 294 m², certificado energético C. Localizado em rua Padre António Moreira de Meireles, 124, freguesia de Sobrosa, concelho de Paredes, distrito de Porto. Esta propriedade apresenta uma piscina e uma ampla garagem com capacidade para cinco carros, aumentando a sua atratividade tanto para lazer como para uso prático.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €499,000 está significativamente acima do valor justo de €411,413, criando uma disparidade de €87,587 (17.6%). Esta propriedade está sobrevalorizada e pode não render retornos favoráveis para investidores. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda ou venda no atacado pode ser perseguida ao melhorar a atratividade estética da propriedade para atrair compradores, mas com o preço atual, os lucros potenciais podem ser limitados. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 2.6% a partir de uma renda mensal de aproximadamente €1,081, esta propriedade serve como uma opção viável para alugueres familiares a longo prazo, apesar da sua classificação mista de vizinhança.
Avaliação
Valor justo estimado em €411,413 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €499,000 situa-se €87,587 (17.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €499,000 face à base da zona de rua Padre António Moreira de Meireles, 124 de €563,304 (€1,916/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 70/100 (Condição 71 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 68). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 55 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Padre António Moreira de Meireles, 124
Base da zona €563,304 + condição -€21,591 + localização +€21,403 = valor justo estimado de €411,413 (€1,399/m²), uma diferença de €87,587 (17.6%) face ao preço pedido de €499,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Padre António Moreira de Meireles, 124 | Imóvel em análise | €499,000 | €1,697 | — | 71 | 63 |
| Cristelo · ba3a48 | Ativo | €720,000 | €1,043 | 38.5% | 74 | 63 |
| Duas Igrejas · 90d7e7 | Ativo | €225,000 | €2,922 | 72.2% | 62 | 65 |
| avenida Padre Américo, 662 | Ativo | €1,000,000 | €1,259 | 25.8% | 76 | 53 |
| Sobrosa · 25f8e9 | Ativo | €285,000 | €629 | 62.9% | 45 | 60 |
| Mediana | €502,500 | €1,151 | 32.2% | 68 | 62 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Sobrosa deve ser abordada com cautela para investimento em arrendamento de longo prazo, dado o seu valor justo de €411,413 em comparação com o preço pedido de €499,000, o que reflete uma sobrevalorização de 17,6%. Com um rendimento bruto de apenas 2,6%, o retorno financeiro pode não justificar o alto custo de entrada, tornando-o menos atraente para estratégias de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Embora Sobrosa ofereça potencial para arrendamentos familiares devido às suas características suburbanas, a diferença entre o preço listado de €499,000 e o valor justo de €411,413 indica que a propriedade está sobrevalorizada. Um rendimento bruto de 2,6% sugere ainda que este investimento pode trazer retornos menores, criando incerteza para famílias que buscam acessibilidade nos arrendamentos nesta área.
Riscos
Volatilidade económica moderada O score de estabilidade económica de 65 sugere potenciais flutuações nas condições económicas locais que podem afetar a procura de inquilinos e a receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 599 480 €
- Capital próprio necessário
- 200 280 €
- Prestação mensal
- 1683 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1255 €
- Preço499 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3992 €
- Imposto do Selo (crédito)2395 €
- Escritura, registo e banco2698 €
- Obras64 175 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 17.6% acima do valor justo.
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