Moradia em Campanhã
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Moradia T2 com 62 m² em Campanhã, Porto, à venda por 300 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 111 257 €, 38,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T2 com 2 casas de banho de 62 m², construído em 1966. Localizado em rua Granja, freguesia de Campanhã, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui um projeto de renovação completamente aprovado, permitindo uma reabilitação imediata numa área de alta valorização em Campanhã, Porto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €300,000 está significativamente acima do valor justo em €188,743, o que representa um prémio de 62,9%. Esta avaliação classifica a propriedade como sobrevalorizada, tornando-a menos atraente para decisões de investimento imediatas.
Avaliação
Valor justo estimado em €111,257 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €300,000 situa-se €188,743 (62.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €300,000 face à base da zona de rua Granja de €169,508 (€2,734/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 14/100 (Condição 10 · Materiais 15 · Dimensões das divisões 20). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 79/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Granja
Base da zona €169,508 + condição -€59,094 + localização +€17,707 = valor justo estimado de €111,257 (€1,794/m²), uma diferença de €188,743 (62.9%) face ao preço pedido de €300,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Granja | Imóvel em análise | €300,000 | €4,839 | — | — | 79 |
| rua Ourives, 350 | Ativo | €210,000 | €1,458 | 69.9% | 18 | 74 |
| Campanhã · ba5782 | Ativo | €320,000 | €1,882 | 61.1% | 27 | 75 |
| rua de Justino Teixeira, 801 | Ativo | €320,000 | €2,667 | 44.9% | 15 | 76 |
| Gondomar (São Cosme), Valbom e Jovim · dee42d | Ativo | €195,000 | €1,477 | 69.5% | — | 81 |
| Mediana | €265,000 | €1,680 | 65.3% | 18 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade apresenta um rendimento bruto de 3,6%, que não compensa suficientemente a significativa diferença de 62,9% em relação ao seu valor justo de €111,257. Dada a sua classificação de condição de 14/100, os potenciais inquilinos podem achar a habitação menos apelativa, impactando as taxas de ocupação e o desempenho geral do arrendamento. Compra e manutenção Com um preço pedido de €300,000, este investimento não se alinha com o seu valor justo, tornando a potencial valorização de capital incerta. A alta valorização reduz a sua atratividade para a manutenção a longo prazo, uma vez que os retornos de capital provavelmente não atenderão às expectativas dos investidores dadas as atuais condições de mercado. Arrendamento familiar Embora localizado numa vizinhança bem avaliada (79/100), o preço excessivo somado a uma baixa pontuação de condição diminuem a sua viabilidade como arrendamento familiar. As famílias costumam priorizar valor e qualidade, e com reformas substanciais provavelmente necessárias, esta propriedade não apresenta uma opção convincente para este público.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma classificação de estabilidade de inquilinos de apenas 80/100, existe um risco potencial de maior rotatividade de inquilinos, o que pode impactar a estabilidade da renda de aluguer e aumentar os custos de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 378 632 €
- Capital próprio necessário
- 138 632 €
- Prestação mensal
- 1012 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -601 €
- Preço300 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 606 €
- Imposto do Selo (escritura)2400 €
- Imposto do Selo (crédito)1440 €
- Escritura, registo e banco2220 €
- Obras60 966 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (14/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 62.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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