Moradia T3, 140 m² em Bucelas, Loures
Moradia T3 com 140 m² em Bucelas, Loures, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 257 512 €, 8,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 140 m², construído em 1975, certificado energético D. Localizado em estrada Velha do Boição, freguesia de Bucelas, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Esta propriedade beneficia de entradas independentes em ambos os andares, oferecendo flexibilidade para alugueres ou habitação multigeracional, juntamente com uma sala de sol que emoldura vistas deslumbrantes do campo.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €285,000 ultrapassa o valor justo de €257,512 em €27,488, ou 9.6%. Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €257,512 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €285,000 situa-se €27,488 (9.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €285,000 face à base da zona de estrada Velha do Boição de €229,040 (€1,636/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 56/100 (Condição 58 · Materiais 55 · Dimensões das divisões 56). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 69/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 75 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
estrada Velha do Boição
Base da zona €229,040 + condição -€40,906 + localização +€21,078 = valor justo estimado de €257,512 (€1,839/m²), uma diferença de €27,488 (9.6%) face ao preço pedido de €285,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| estrada Velha do Boição | Imóvel em análise | €285,000 | €2,036 | — | 58 | 69 |
| Camarate, Unhos e Apelação · 420134 | Ativo | €249,000 | €2,075 | 1.9% | — | 76 |
| rua Principal | Ativo | €347,000 | €2,103 | 3.3% | 68 | 64 |
| rua Ramada, 66 | Ativo | €400,000 | €2,778 | 36.5% | — | 71 |
| Ramada e Caneças · 4bb2aa | Ativo | €795,000 | €2,092 | 2.8% | 70 | 73 |
| Mediana | €373,500 | €2,098 | 3.0% | 69 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Tendo em conta que a propriedade está sobrevalorizada a €285,000, com um valor justo de €257,512, o potencial rendimento bruto de 4,5% não compensa o preço de compra. A classificação de condição de 56/100 sugere desafios de manutenção contínua que podem impactar ainda mais a rentabilidade. Arrendamento familiar Embora a propriedade atraia famílias pela sua localização suburbana, o preço excede o valor justo em 9,6%, tornando-se um investimento menos atrativo. A pontuação de qualidade do bairro de 69/100 indica amenidades decentes, mas não justifica o preço de compra mais alto. Buy-and-hold Optar por uma estratégia de buy-and-hold seria arriscado com o preço de listagem a refletir um markup significativo acima do seu valor justo. O rendimento atual de 4,5% juntamente com uma pontuação de condição de 56/100 levantam preocupações sobre o potencial de valorização do mercado a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A classificação de estabilidade económica da propriedade de 60/100 sugere um risco potencial de flutuações nas condições de mercado que podem afetar a renda locativa e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 364 119 €
- Capital próprio necessário
- 136 119 €
- Prestação mensal
- 961 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -434 €
- Preço285 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 556 €
- Imposto do Selo (escritura)2280 €
- Imposto do Selo (crédito)1368 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras62 732 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (56/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 9.6% acima do valor justo.
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