Apartamento T2, 120 m² em Quelfes, Olhão
Apartamento T2 com 120 m² em Quelfes, Olhão, à venda por 249 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 140 930 €, 30,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 120 m², construído em 1979, certificado energético D. Localizado em avenida dos Bombeiros Municipais de Olhão, freguesia de Quelfes, concelho de Olhão, distrito de Faro. Localização: A proximidade do waterfront aumenta o apelo do estilo de vida; Espaço Exterior: O quintal oferece uma rara área exterior privada em ambiente urbano para relaxamento ou potencial jardinagem.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €249,000 está €108,070 (43,4%) acima do valor justo de €140,930. Esta avaliação indica que a propriedade está sobrevalorizada, dado o seu estado e a dinâmica do mercado local.
Avaliação
Valor justo estimado em €140,930 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €249,000 situa-se €108,070 (43.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €249,000 face à base da zona de avenida dos Bombeiros Municipais de Olhão de €326,160 (€2,718/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 35/100 (Condição 30 · Materiais 35 · Dimensões das divisões 40). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 62/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 55 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida dos Bombeiros Municipais de Olhão
Base da zona €326,160 + condição -€75,000 + localização +€9,890 = valor justo estimado de €140,930 (€1,174/m²), uma diferença de €108,070 (43.4%) face ao preço pedido de €249,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida dos Bombeiros Municipais de Olhão | Imóvel em análise | €249,000 | €2,075 | — | 30 | 62 |
| rua Proj. À Estr. de Quelfes, 4 | Ativo | €210,000 | €2,530 | 21.9% | 45 | 70 |
| Olhão · 4b9180 | Ativo | €230,000 | €2,875 | 38.6% | 38 | 60 |
| rua Almirante Reis | Ativo | €240,000 | €2,857 | 37.7% | 60 | 63 |
| Olhão · cfddef | Ativo | €240,000 | €3,750 | 80.7% | 60 | 72 |
| Mediana | €235,000 | €2,866 | 38.1% | 53 | 67 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental Esta propriedade está sobrevalorizada em 43,4%, tornando-a menos apelativa para investimentos em arrendamentos de curta duração, apesar da influência turística na região do Algarve. Com um rendimento bruto de apenas 4,5% e uma pontuação de condição de 35/100, o potencial para uma receita constante está comprometido. Long-term rental Com um preço de listagem de €249,000, este apartamento não está posicionado de forma favorável para oportunidades de arrendamento de longo prazo, dado o seu gap significativo em relação ao valor justo de €140,930. A pontuação da vizinhança de 62/100 e a classificação de condição inferior dificultam a sua atratividade para potenciais inquilinos. Buy-and-hold A estratégia de compra e retenção não é recomendada para esta propriedade, pois está atualmente sobrevalorizada, levando a um retorno sobre investimento menos favorável ao longo do tempo. O rendimento previsto de 4,5% não compensa o alto custo de aquisição em meio a uma condição em declínio e qualidade de inquilinos inadequada na área.
Riscos
Instabilidade Económica e de Inquilinos A propriedade enfrenta o risco de flutuações na receita devido às pontuações de estabilidade económica e de inquilinos, ambas a 60/100, o que indica desafios potenciais na manutenção de receitas de aluguer consistentes.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 357 438 €
- Capital próprio necessário
- 158 238 €
- Prestação mensal
- 840 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -494 €
- Preço249 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8036 €
- Imposto do Selo (escritura)1992 €
- Imposto do Selo (crédito)1195 €
- Escritura, registo e banco2098 €
- Obras95 118 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (35/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 43.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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