Moradia T3, 90 m² em Paço de Sousa, Penafiel
Moradia T3 com 90 m² em Paço de Sousa, Penafiel, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 115 970 €, 41,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 90 m², construído em 1973, certificado energético A. Localizado freguesia de Paço de Sousa, concelho de Penafiel, distrito de Porto. Características notáveis: A propriedade inclui uma casa secundária única com uma confortável salamandra de pellets, e um charmoso pergolado que melhora o potencial de vida ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €395,000 está significativamente acima do valor justo de €115,970, indicando que a propriedade está sobrevalorizada em €279,031 (70.6%). Esta discrepância sugere que os compradores devem ter cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €115,970 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €395,000 situa-se €279,031 (70.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de Paço de Sousa, Penafiel, Porto de €137,610 (€1,529/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 65/100 (Condição 70 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 66). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 58/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 50 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Paço de Sousa, Penafiel, Porto
Base da zona €137,610 + condição -€14,063 + localização +€4,032 = valor justo estimado de €115,970 (€1,289/m²), uma diferença de €279,031 (70.6%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paço de Sousa · 023a83 | Imóvel em análise | €395,000 | €4,389 | — | 70 | 58 |
| Fonte Arcada · 6d5427 | Ativo | €1,199,000 | €2,403 | 45.3% | 85 | 71 |
| rua Passal, 201 | Ativo | €450,000 | €1,731 | 60.6% | — | 64 |
| Paço de Sousa · 023d0d | Ativo | €560,000 | €1,586 | 63.9% | 78 | 59 |
| Paço de Sousa · 0dcf8c | Ativo | €380,000 | €2,222 | 49.4% | 64 | 58 |
| Mediana | €505,000 | €1,977 | 55.0% | 78 | 62 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade não é adequada para arrendamento a longo prazo devido ao seu preço sobrevalorizado, com uma diferença significativa de 70,6% em relação ao valor justo de €115,970. O baixo rendimento bruto de 2,5% indica ainda que os retornos potenciais não justificam o investimento nesta área suburbana com dependência de transporte pessoal. Arrendamento familiar Para fins de arrendamento familiar, a propriedade continua a estar sobrevalorizada a €395,000, que está significativamente acima do seu valor justo. Dada a classificação de condição abaixo do ideal de 65/100 e a pontuação de vizinhança de 58/100, este investimento provavelmente não atrairá inquilinos de qualidade dentro do público desejado. Compra e retenção A estratégia de compra e retenção não é aconselhável para esta propriedade devido ao seu preço excessivo, com o valor justo estimado em apenas €115,970. Manter um ativo numa área suburbana com potencial de crescimento limitado e amenities básicas é provável que produza retornos desfavoráveis a longo prazo no atual ponto de entrada.
Riscos
Risco de Estabilidade Económica e de Inquilinos Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos ambas a 60/100, existe um risco elevado de instabilidade na retenção de inquilinos e no fluxo de caixa, o que poderá impactar negativamente os retornos do investimento a longo prazo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 449 066 €
- Capital próprio necessário
- 133 066 €
- Prestação mensal
- 1332 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -994 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras27 662 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 70.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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