Apartamento T3, 110 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal
Apartamento T3 com 110 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 345 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 251 584 €, 21,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 110 m². Localizado freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O apartamento possui um impressionante terraço de 80 m², ideal para lazer ao ar livre, e inclui uma garagem privada de 22 m² para maior comodidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €345,000 excede o valor justo de €251,584 em €93,416 (27,1%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Os compradores devem considerar cuidadosamente essa discrepância antes de avançar.
Avaliação
Valor justo estimado em €251,584 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €345,000 situa-se €93,416 (27.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €345,000 face à base da zona de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, Setúbal de €312,070 (€2,837/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 50/100 (Condição 55 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 45). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 53/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 50 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, Setúbal
Base da zona €312,070 + condição -€42,969 + localização +€3,493 = valor justo estimado de €251,584 (€2,287/m²), uma diferença de €93,416 (27.1%) face ao preço pedido de €345,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 023c60 | Imóvel em análise | €345,000 | €3,136 | — | 55 | 53 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 0dcff3 | Ativo | €345,000 | €3,350 | 6.8% | — | 47 |
| Setúbal (São Sebastião) · 4bc79f | Ativo | €210,000 | €2,059 | 34.4% | 55 | 47 |
| praceta Fernando Pessoa | Ativo | €329,000 | €3,576 | 14.0% | 65 | 45 |
| avenida República da Guiné-Bissau | Ativo | €350,000 | €2,846 | 9.3% | 54 | 48 |
| Mediana | €337,000 | €3,098 | 1.2% | 55 | 47 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O imóvel está atualmente listado a €345,000, o que representa 27.1% acima do seu valor justo de €251,584, indicando que está sobrevalorizado. Com um rendimento bruto de apenas 3.7% e uma classificação de condição de 50/100, o potencial para uma demanda consistente de inquilinos nesta área periférica pode não justificar este nível de preço. Buy-and-hold Investir nesta propriedade para uma estratégia de buy-and-hold é desafiado pelo seu prémio de 27.1% sobre o valor justo e por uma péssima pontuação de condição de 50/100. As comodidades rurais e a infraestrutura educacional limitada sugerem uma valorização mais lenta, tornando este investimento menos atrativo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100, existe um risco significativo de aumento da rotatividade de inquilinos, levando a uma potencial perda de rendimento e aumento das taxas de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 427 144 €
- Capital próprio necessário
- 151 144 €
- Prestação mensal
- 1173 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -727 €
- Preço345 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 900 €
- Imposto do Selo (escritura)2760 €
- Imposto do Selo (crédito)1656 €
- Escritura, registo e banco2328 €
- Obras60 500 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (50/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 27.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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