Apartamento T3, 118 m² em Benfica, Lisbon
Apartamento T3 com 118 m² em Benfica, Lisbon, à venda por 630 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 511 969 €, 15,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 118 m², certificado energético D. Localizado em avenida do Uruguai, freguesia de Benfica, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade possui uma ampla varanda com vistas desobstruídas e foi completamente remodelada, garantindo conforto moderno e eficiência energética em todo o imóvel.
Resumo financeiro
The valuation. O preço a pedir de €630,000 está significativamente acima do valor justo de €511,969, superando-o em €118,031 (18.7%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €511,969 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €630,000 situa-se €118,031 (18.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €630,000 face à base da zona de avenida do Uruguai de €559,320 (€4,740/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 68/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida do Uruguai
Base da zona €559,320 + condição +€13,828 + localização +€33,457 = valor justo estimado de €511,969 (€4,339/m²), uma diferença de €118,031 (18.7%) face ao preço pedido de €630,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida do Uruguai | Imóvel em análise | €630,000 | €5,339 | — | 80 | 68 |
| Benfica · 4a7f8e | Ativo | €599,900 | €6,185 | 15.8% | 80 | 75 |
| rua Doctor Rafael Duque, 6-6 | Ativo | €599,900 | €5,309 | 0.6% | 80 | 76 |
| Benfica · 4a7ec6 | Ativo | €599,900 | €6,121 | 14.7% | 80 | 77 |
| rua da República da Bolívia | Ativo | €599,900 | €6,185 | 15.8% | 80 | 76 |
| Mediana | €599,900 | €6,153 | 15.2% | 80 | 76 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade em Benfica apresenta um rendimento bruto de apenas 2,8%, indicando que pode não oferecer retornos adequados numa estratégia de aluguer a longo prazo. Além disso, a diferença de 18,7% em relação ao seu valor justo sugere que o capital investido poderia ser melhor alocado em outros locais para alcançar um melhor rendimento e valorização. Family rental O aluguer para famílias pode ser desafiador dado o ambiente suburbano, que pode não atrair famílias à procura de qualidade escolar e taxas de criminalidade mais baixas. As características da propriedade e a sua precificação criam a percepção de custos excessivos em comparação com o valor de mercado justo, limitando a sua atratividade para arrendatários familiares. Value-add renovation Embora haja oportunidades para acrescentar valor através de renovações, a avaliação atual supera significativamente o preço de mercado justo em 18,7%, apresentando um risco financeiro. Sem um ponto de entrada realista, os potenciais retornos das renovações podem ser insuficientes para justificar o investimento em melhorias. Not ideal for: Luxury market, Short-term vacation rental, Student housing
Riscos
Vulnerabilidade Económica A classificação de estabilidade económica de 65/100 indica riscos potenciais de flutuações económicas que podem afetar a receita de aluguer. Preocupação com a Retenção de Inquilinos Com uma classificação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 679 790 €
- Capital próprio necessário
- 175 790 €
- Prestação mensal
- 2117 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1423 €
- Preço630 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões37 700 €
- Imposto do Selo (escritura)5040 €
- Imposto do Selo (crédito)3024 €
- Escritura, registo e banco3012 €
- Obras1014 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 18.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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