Apartamento T2, 90 m² em Águas Livres, Amadora
Apartamento T2 com 90 m² em Águas Livres, Amadora, à venda por 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 230 442 €, 35% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 90 m², certificado energético A. Localizado em rua Espregueira Mendes, 12, freguesia de Águas Livres, concelho de Amadora, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento possui um terraço privado ideal para relaxamento ao ar livre, além de espaço de armazenamento e garagem convenientes que melhoram a experiência de vida urbana.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €500,000 está significativamente acima do valor justo de €230,442, representando uma sobrevalorização de €269,558 (53.9%). Esta avaliação indica que a propriedade não é uma oportunidade de investimento viável ao seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €230,442 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €500,000 situa-se €269,558 (53.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €500,000 face à base da zona de rua Espregueira Mendes, 12 de €303,750 (€3,375/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 82). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 75 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Espregueira Mendes, 12
Base da zona €303,750 + condição +€5,766 + localização +€24,786 = valor justo estimado de €230,442 (€2,560/m²), uma diferença de €269,558 (53.9%) face ao preço pedido de €500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Espregueira Mendes, 12 | Imóvel em análise | €500,000 | €5,556 | — | 75 | 81 |
| rua Espregueira Mendes, 12 | Ativo | €530,000 | €5,889 | 6.0% | 80 | 78 |
| Águas Livres · 261f75 | Ativo | €520,000 | €5,778 | 4.0% | 82 | 75 |
| praceta Conde de Ericeira | Ativo | €307,000 | €4,952 | 10.9% | — | 80 |
| rua Dom Dinis, 19 | Ativo | €590,000 | €12,292 | 121.2% | 78 | 73 |
| Mediana | €525,000 | €5,834 | 5.0% | 80 | 77 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Águas Livres está atualmente listada a €500,000, significativamente acima do seu valor justo de €230,442, indicando uma diferença de 53.9%. Com um rendimento bruto de apenas 2.5%, este investimento não oferece retornos adequados, refletindo seu estado de sobrevalorização. Arrendamento familiar Embora a propriedade tenha uma classificação de 81/100 no bairro, tornando-a apelativa para arrendamentos familiares, o substancial prémio de preço de 53.9% acima do valor justo levanta preocupações sobre a rentabilidade a longo prazo. Com um rendimento bruto de 2.5%, os retornos potenciais podem não justificar o investimento. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter parece arriscado devido ao seu preço atual de €500,000 estar 53.9% acima do seu valor justo estabelecido. Com um rendimento mais baixo de 2.5%, sugere que a potencial valorização a longo prazo pode não compensar o alto custo de entrada.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe uma possibilidade significativa de maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 542 433 €
- Capital próprio necessário
- 142 433 €
- Prestação mensal
- 1686 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1252 €
- Preço500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4000 €
- Imposto do Selo (crédito)2400 €
- Escritura, registo e banco2700 €
- Obras6032 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 53.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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