Apartamento T3, 100 m² em São Bartolomeu de Messines, Silves
Apartamento T3 com 100 m² em São Bartolomeu de Messines, Silves, à venda por 355 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 183 092 €, 32,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 100 m², construído em 2002, certificado energético D. Localizado em rua Senhora da Saúde, freguesia de São Bartolomeu de Messines, concelho de Silves, distrito de Faro. Características Notáveis: A propriedade inclui uma sala de sol que proporciona luz natural e uma garagem para estacionamento seguro, melhorando a conveniência e a qualidade de vida numa localização central.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €355,000 está €171,908 (48.4%) acima do valor justo de €183,092, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Os compradores devem ter cuidado para não pagar em excesso por este investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €183,092 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €355,000 situa-se €171,908 (48.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €355,000 face à base da zona de rua Senhora da Saúde de €192,400 (€1,924/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 74/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 80). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Senhora da Saúde
Base da zona €192,400 + condição -€2,344 + localização +€13,736 = valor justo estimado de €183,092 (€1,831/m²), uma diferença de €171,908 (48.4%) face ao preço pedido de €355,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Senhora da Saúde | Imóvel em análise | €355,000 | €3,550 | — | 70 | 70 |
| São Bartolomeu de Messines · 261de5 | Ativo | €230,000 | €2,771 | 21.9% | 65 | 72 |
| São Bartolomeu de Messines · 96c450 | Ativo | €199,000 | €3,062 | 13.8% | 71 | 71 |
| São Bartolomeu de Messines · 261ec9 | Ativo | €389,000 | €4,471 | 26.0% | 75 | 68 |
| São Bartolomeu de Messines · f35e31 | Ativo | €795,000 | €6,913 | 94.7% | 76 | 61 |
| Mediana | €309,500 | €3,767 | 6.1% | 73 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo A propriedade não é ideal para arrendamentos de férias a curto prazo devido ao seu considerável desvio do valor justo, atualmente listada por €355,000 contra um valor justo de €183,092. O rendimento bruto de 0% indica ainda que não é um investimento viável numa região com foco tradicional no turismo. Compra e manutenção Investir numa estratégia de compra e manutenção não é aconselhável, uma vez que a propriedade está sobrevalorizada, listada por €355,000, enquanto o valor justo é significativamente mais baixo, em €183,092. Este desalinhamento sugere que qualquer potencial valorização seria ofuscada pelas condições atuais do mercado. Arrendamento familiar Esta propriedade, com preço de €355,000, não é adequada para uma estratégia de arrendamento familiar, dado o seu desvio do valor justo de €183,092 e um rendimento de arrendamento decepcionante de 0%. A localização da propriedade numa economia impulsionada pelo turismo não justifica o seu preço atual para inquilinos orientados para famílias.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica da propriedade de 60/100 indica um risco moderado de recessão económica que pode afetar a procura de inquilinos e os níveis de renda.**
Faça as contas
- Custo total de compra
- 393 925 €
- Capital próprio necessário
- 109 925 €
- Prestação mensal
- 1207 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1521 €
- Preço355 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 700 €
- Imposto do Selo (escritura)2840 €
- Imposto do Selo (crédito)1704 €
- Escritura, registo e banco2352 €
- Obras16 328 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 48.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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