Apartamento T3, 98 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures
Apartamento T3 com 98 m² em Santo António dos Cavaleiros e Frielas, Loures, à venda por 299 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 192 680 €, 26,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 98 m², certificado energético A. Localizado em rua Alves Redol, 4, freguesia de Santo António dos Cavaleiros e Frielas, concelho de Loures, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento oferece acesso direto a uma varanda/porão fechado, ampliando o espaço de estar e proporcionando vistas de uma área arborizada tranquila, além de opções adicionais de armazenamento no hall de entrada.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €299,000 está significativamente acima do valor justo de €192,680, representando um prémio excessivo de €106,320 (35.6%). Isso indica que a propriedade está sobrevalorizada e pode não ser uma escolha de investimento sábia.
Avaliação
Valor justo estimado em €192,680 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €299,000 situa-se €106,320 (35.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €299,000 face à base da zona de rua Alves Redol, 4 de €342,510 (€3,495/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 53/100 (Condição 55 · Materiais 58 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Alves Redol, 4
Base da zona €342,510 + condição -€34,453 + localização +€16,825 = valor justo estimado de €192,680 (€1,966/m²), uma diferença de €106,320 (35.6%) face ao preço pedido de €299,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Alves Redol, 4 | Imóvel em análise | €299,000 | €3,051 | — | 55 | 70 |
| rua Eugénio de Castro, 10 | Ativo | €375,000 | €3,947 | 29.4% | — | 74 |
| rua Gama Pinto nas Colinas do Cruzeiro | Ativo | €590,000 | €3,576 | 17.2% | 75 | 75 |
| Odivelas · 25f6c9 | Ativo | €565,000 | €3,767 | 23.5% | 78 | 68 |
| rua João de Deus, 3 | Ativo | €520,000 | €4,127 | 35.3% | 75 | 78 |
| Mediana | €542,500 | €3,857 | 26.4% | 75 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 35,6% em relação ao seu valor justo de €192,680, o que a torna uma opção menos atractiva para investimento em arrendamento a longo prazo. Além disso, com um rendimento bruto de 4,9% e uma classificação de condição de 53/100, o fluxo de caixa potencial pode não justificar o preço de entrada mais elevado. Arrendamento familiar Tendo em conta a diferença de 35,6% em relação ao valor justo e a condição média da propriedade, não se posiciona como um bom investimento para arrendamento familiar. As famílias podem priorizar opções de arrendamento que ofereçam melhor valor, especialmente em áreas suburbanas de Lisboa, onde as comodidades e a qualidade da habitação são considerações-chave. Compra e manutenção O prémio de 35,6% sobre o valor justo indica que esta propriedade pode não proporcionar uma apreciação suficiente para uma estratégia de compra e manutenção. A classificação geral de 70/100 do bairro sugere uma habitabilidade decente, mas o elevado preço de entrada representa um risco significativo para os retornos de investimento a longo prazo.
Riscos
Risco de Volatilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 70 indica condições económicas moderadas, o que pode levar a flutuações nos rendimentos de arrendamento ou na retenção de inquilinos; combinada com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65, há um risco aumentado de vacantes ou de problemas de pagamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 366 517 €
- Capital próprio necessário
- 127 317 €
- Prestação mensal
- 1016 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -399 €
- Preço299 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 536 €
- Imposto do Selo (escritura)2392 €
- Imposto do Selo (crédito)1435 €
- Escritura, registo e banco2218 €
- Obras49 937 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (53/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 35.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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