Edifício de uso misto, 3164 m² em Nossa Senhora da Conceição e São Bartolomeu, Vila Viçosa
Edifício de uso misto com 3164 m² em Nossa Senhora da Conceição e São Bartolomeu, Vila Viçosa, à venda por 3 200 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 4 282 673 €, 51,1% acima do preço pedido. A análise de 35 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo tradicional português, com vista de campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vigas à vista.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 0 casas de banho de 3164 m², certificado energético F. Localizado em largo dos Capuchos S / N, freguesia de Nossa Senhora da Conceição e São Bartolomeu, concelho de Vila Viçosa, distrito de Évora. Características Notáveis: A propriedade exibe magníficos tetos abobadados e vários terraços panorâmicos com vista sobre a paisagem do Alentejo, incorporando uma combinação única de elegância histórica e potencial de investimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €3,200,000 está significativamente abaixo do valor justo de €4,282,673, representando uma oportunidade atrativa a €1,082,673 (33.8%) subvalorizada. Esta avaliação favorável indica potencial de valorização neste mercado rural.
Avaliação
Valor justo estimado em €4,282,673 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €3,200,000 situa-se €1,082,673 (33.8%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €3,200,000 face à base da zona de largo dos Capuchos S / N de €3,012,128 (€952/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 63/100 (Condição 54 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 46/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 40 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 40). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
largo dos Capuchos S / N
Base da zona €3,012,128 + condição -€642,688 + localização -€80,087 = valor justo estimado de €4,282,673 (€1,354/m²), uma diferença de €1,082,673 (33.8%) face ao preço pedido de €3,200,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| largo dos Capuchos S / N | Imóvel em análise | €3,200,000 | €1,011 | — | 54 | 46 |
| rua do Muro | Ativo | €920,000 | €1,082 | 7.0% | 50 | 41 |
| rua de João de Olivença, 25 | Ativo | €70,000 | €667 | 34.1% | 50 | 45 |
| rua da Cadeia | Ativo | €185,000 | €642 | 36.5% | — | 49 |
| Alter do Chão · c1f1e6 | Ativo | €80,000 | €667 | 34.1% | 40 | 49 |
| Mediana | €132,500 | €667 | 34.1% | 50 | 47 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade apresenta uma oportunidade para uma estratégia de arrendamento de longo prazo, dado o seu diferencial de 33,8% em relação ao valor justo, indicando potencial de valorização à medida que a economia local se estabiliza. Com um valor justo atual de €4.282.673, a propriedade pode gerar fluxo de caixa positivo à medida que a procura por habitação estável aumentar na região. Comprar e manter A adoção de uma abordagem de comprar e manter permite um investimento estratégico a longo prazo em um ativo subvalorizado, aproveitando o potencial de crescimento da economia agrícola local. Apesar de a propriedade ter um baixo rendimento bruto e uma condição moderada, o seu significativo diferencial em relação ao valor justo sugere que o valor aumentará ao longo do tempo, recompensando investidores pacientes.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica A baixa pontuação de estabilidade económica de 35/100 indica um risco elevado de recessões económicas que podem afetar o valor da propriedade e a renda de aluguel. Risco de Instabilidade dos Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 40/100, existe um risco significativo de elevada rotatividade de inquilinos e potenciais vagas, afetando o fluxo de caixa e as taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 4 549 615 €
- Capital próprio necessário
- 1 989 615 €
- Prestação mensal
- 10 793 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -14 150 €
- Preço3 200 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões240 000 €
- Imposto do Selo (escritura)25 600 €
- Imposto do Selo (crédito)15 360 €
- Escritura, registo e banco9180 €
- Obras1 059 475 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (40) é a dimensão mais fraca do bairro.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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