Edifício de uso misto, 89 m² em São Vicente, Lisbon
Edifício de uso misto com 89 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 200 232 €, 35,7% abaixo do preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C1 (como novo) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, roupeiros embutidos e pés-direitos altos.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 1 casas de banho de 89 m², certificado energético C. Localizado em rua Capitão Humberto Ataíde, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Esta propriedade apresenta uma única lareira a bioetanol e uma adega climatizada, aumentando o seu apelo tanto para relaxamento como para entretenimento num ambiente comercial moderno.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 está significativamente acima do valor justo de €200,232, apresentando uma discrepância de €249,768 ou 55.5%. Esta propriedade pode ser considerada sobrevalorizada, dadas as condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €200,232 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €450,000 situa-se €249,768 (55.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €450,000 face à base da zona de rua Capitão Humberto Ataíde de €447,136 (€5,024/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 86/100 (Condição 92 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 80). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Capitão Humberto Ataíde
Base da zona €447,136 + condição +€10,291 + localização +€21,554 = valor justo estimado de €200,232 (€2,250/m²), uma diferença de €249,768 (55.5%) face ao preço pedido de €450,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Capitão Humberto Ataíde | Imóvel em análise | €450,000 | €5,056 | — | 92 | 82 |
| rua Castilho, 67 | Ativo | €335,000 | €11,167 | 120.9% | — | 90 |
| Estrela · c1f22c | Ativo | €920,000 | €6,815 | 34.8% | 75 | 82 |
| São Vicente · c1f252 | Ativo | €397,000 | €2,282 | 54.9% | — | 86 |
| beco do Monte, 15 | Ativo | €3,200,000 | €4,916 | 2.8% | 65 | 91 |
| Mediana | €658,500 | €5,866 | 16.0% | 70 | 88 |
Tese de investimento
Long-term rental A propriedade está listada por €450,000, significativamente acima do seu valor justo de €200,232, indicando uma discrepância notável de 55.5%, o que a torna uma opção pouco apelativa para estratégias de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 0%, o investimento não oferece uma oportunidade de fluxo de caixa positivo nas condições atuais de mercado. Buy-and-hold Investir nesta propriedade ao preço de €450,000 é questionável, dado que está sobrevalorizada em 55.5% em relação ao valor justo de €200,232. A classificação atual de condição de 82/100 não justifica o custo elevado, oferecendo um potencial mínimo de valorização para uma estratégia de compra e manutenção. Luxury market O preço da propriedade de €450,000 está desalinhado com o seu valor justo de €200,232, refletindo um prémio de 55.5% que pode afastar potenciais compradores de luxo. Apesar da promessa da classificação do bairro de 82/100, o rendimento bruto de 0% sugere que esta propriedade carece dos atributos financeiros tipicamente procurados no mercado de luxo.
Riscos
Risco de recessão económica O elevado índice de estabilidade económica de 90/100 pode sugerir resiliência, mas uma repentina recessão económica pode afetar desproporcionalmente os inquilinos, dado o índice de estabilidade de inquilinos de 80/100, representando um risco para a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 481 640 €
- Capital próprio necessário
- 121 640 €
- Prestação mensal
- 1577 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1967 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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