Edifício de uso misto, 77 m² em São Bartolomeu do Outeiro e Oriola, Portel
Edifício de uso misto com 77 m² em São Bartolomeu do Outeiro e Oriola, Portel, à venda por 75 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 20 118 €, 42,3% abaixo do preço pedido. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de jardim e rio. Características visíveis nas fotografias: jardim, painéis solares e terraço.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 0 casas de banho de 77 m², construído em 1973. Localizado em rua do Poço, 4, freguesia de São Bartolomeu do Outeiro e Oriola, concelho de Portel, distrito de Évora. Características Notáveis: A propriedade inclui amplas áreas exteriores com crescimento excessivo, indicando uma oportunidade para design paisagístico e personalização, enquanto os tectos altos aumentam o seu potencial para uma renovação espaçosa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €75,000 está significativamente acima do valor justo de €20,118, criando uma discrepância de €54,882, o que representa 73.2%. A propriedade é considerada sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado. Buy-to-flip angle. A estratégia de buy-to-flip exigiria renovações substanciais para justificar a revenda, dada a classificação atual de 29/100 e o apelo limitado no mercado rural. Melhorias significativas são essenciais para um flip de sucesso. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto de 0% e apelo mínimo para arrendamento, a propriedade não apresenta uma oportunidade viável de buy-to-let a menos que melhorias significativas sejam feitas. A localização rural oferece uma demanda limitada por rendimento de arrendamento.
Avaliação
Valor justo estimado em €20,118 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €75,000 situa-se €54,882 (73.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €75,000 face à base da zona de rua do Poço, 4 de €62,755 (€815/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 30/100 (Condição 0 · Materiais 0 · Dimensões das divisões 0). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 40/100 (Mercado habitacional 30 · Serviços 40 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 50). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua do Poço, 4
Base da zona €62,755 + condição -€55,945 + localização -€3,169 = valor justo estimado de €20,118 (€261/m²), uma diferença de €54,882 (73.2%) face ao preço pedido de €75,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Poço, 4 | Imóvel em análise | €75,000 | €974 | — | — | 40 |
| rua de Aviz | Ativo | €1,100,000 | €888 | 8.9% | 35 | 42 |
| rua de Santa Margarida, 9 | Ativo | €280,000 | €854 | 12.4% | 32 | 42 |
| rua do Conde da Serra | Ativo | €695,000 | €2,673 | 174.4% | 39 | 42 |
| Nossa Senhora da Vila, Nossa Senhora do Bispo e Silveiras · 523041 | Ativo | €200,000 | €1,205 | 23.7% | 45 | 48 |
| Mediana | €487,500 | €1,047 | 7.4% | 37 | 42 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade está listada a €75,000, apesar de uma estimativa de valor justo de apenas €20,118, o que indica uma sobrevalorização significativa de 73,2%. Com uma classificação de condição baixa de 29/100 e um rendimento de 0%, é improvável que atraia inquilinos estáveis para arrendamentos de longo prazo no mercado rural do Alentejo. Arrendamento familiar A €75,000, esta propriedade não representa uma opção viável para arrendamentos familiares devido à sua sobrevalorização substancial em relação ao seu valor justo de €20,118. Além disso, a sua baixa pontuação de condição de 29/100, combinada com a falta de comodidades, torna-a pouco atraente para famílias que buscam habitação de qualidade na área.
Riscos
Risco elevado de vacância Com uma pontuação de estabilidade económica de 35/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 50/100, existe um risco substancial de vacâncias prolongadas devido à fraca procura e à instabilidade na retenção de inquilinos na área.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 143 840 €
- Capital próprio necessário
- 83 840 €
- Prestação mensal
- 253 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -351 €
- Preço75 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões750 €
- Imposto do Selo (escritura)600 €
- Imposto do Selo (crédito)360 €
- Escritura, registo e banco1680 €
- Obras65 450 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Edifício de uso misto | 0 qts | 1 wc | 90 m² | Construído 1988
- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (30/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 73.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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