Apartamento T3, 107 m² em Castêlo da Maia, Maia
Apartamento T3 com 107 m² em Castêlo da Maia, Maia, à venda por 339 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 167 260 €, 33,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 107 m², construído em 2000, certificado energético D. Localizado freguesia de Castêlo da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. Este apartamento no primeiro andar elevado conta com um generoso terraço com acesso direto da suite, perfeito para entretenimento ao ar livre ou relaxamento ao sol.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €339,000 está significativamente acima do valor justo de €167,260, representando uma propriedade sobrevalorizada em 50,7% acima do valor de mercado justo. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda poderia visar uma margem de lucro através da renovação das acabamentos de alta qualidade, embora as condições atuais do mercado sugiram um flip desafiador devido à disparidade de preços. Buy-to-let angle. Um rendimento de arrendamento estimado de €932 por mês oferece um retorno bruto de 3,3%, tornando-o uma opção razoável para arrendamento a longo prazo numa área suburbana com bom acesso a amenidades e empregos no Porto.
Avaliação
Valor justo estimado em €167,260 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €339,000 situa-se €171,740 (50.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €339,000 face à base da zona de Castêlo da Maia, Maia, Porto de €263,648 (€2,464/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 77). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Castêlo da Maia, Maia, Porto
Base da zona €263,648 + condição +€3,678 + localização +€13,782 = valor justo estimado de €167,260 (€1,563/m²), uma diferença de €171,740 (50.7%) face ao preço pedido de €339,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Castêlo da Maia · 49b728 | Imóvel em análise | €339,000 | €3,168 | — | 75 | 73 |
| Cidade da Maia · 6d5383 | Ativo | €375,000 | €3,000 | 5.3% | 72 | 66 |
| Cidade da Maia · 9374eb | Ativo | €313,000 | €2,925 | 7.7% | 72 | 68 |
| Cidade da Maia · 001645 | Ativo | €313,000 | €2,925 | 7.7% | 72 | 75 |
| Cidade da Maia · 0dcead | Ativo | €310,000 | €2,952 | 6.8% | 70 | 74 |
| Mediana | €313,000 | €2,939 | 7.3% | 72 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dada a diferença de 50,7% em relação ao valor justo, a propriedade em Castêlo da Maia está sobrevalorizada, o que pode limitar os retornos para investidores de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,3% e uma qualidade média dos inquilinos na área, a rentabilidade potencial pode não justificar o alto preço listado. Arrendamento familiar Como opção de arrendamento familiar, este apartamento de 3 quartos está sobrevalorizado a €339,000, especialmente tendo em conta o seu valor justo de €167,260. As classificações decentes do bairro podem atrair inquilinos, mas o preço elevado diminui significativamente o apelo para os investidores. Comprar e manter Numa estratégia de comprar e manter, o preço listado de €339,000 não é atraente, dado que está significativamente acima do valor justo de €167,260. A combinação de baixo rendimento e preços elevados provavelmente dificultará a valorização a longo prazo e o potencial de fluxo de caixa.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos Dado que tanto os índices de estabilidade económica quanto de estabilidade de inquilinos estão a 70/100, existe um risco notável de flutuações na receita devido a potenciais recessões económicas que podem afetar a retenção de inquilinos e a procura geral da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 370 740 €
- Capital próprio necessário
- 99 540 €
- Prestação mensal
- 1139 €
- Rentabilidade bruta
- 3,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -693 €
- Preço339 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 420 €
- Imposto do Selo (escritura)2712 €
- Imposto do Selo (crédito)1627 €
- Escritura, registo e banco2314 €
- Obras10 667 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 50.7% acima do valor justo.
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