Apartamento T2, 108 m² em Santa Clara, Lisbon
Apartamento T2 com 108 m² em Santa Clara, Lisbon, à venda por 730 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 176 333 €, 43,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 108 m², construído em 2026. Localizado freguesia de Santa Clara, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento incorpora de forma única um terraço privado e um jardim exclusivo num cenário urbano, proporcionando um refúgio ao ar livre raro que aumenta o seu apelo e privacidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €730,000 está significativamente acima do seu valor justo de €176,333, representando uma sobrevalorização de €553,667 (75.8%). Esta propriedade não está alinhada com as expectativas realistas do mercado. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de revenda focaria em aumentar o apelo da propriedade através de pequenas renovações, visando atrair compradores dispostos a investir numa qualidade de apartamento T2 na desejável zona de Santa Clara. Buy-to-let angle. O potencial de rendimento com arrendamento é moderado, com um rendimento bruto estimado de 2.7%, resultando em aproximadamente €1,643 por mês, atraente para inquilinos de longo prazo que necessitam de opções de habitação suburbanas em Lisboa.
Avaliação
Valor justo estimado em €176,333 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €730,000 situa-se €553,667 (75.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €730,000 face à base da zona de Santa Clara, Lisbon, Lisbon de €406,404 (€3,763/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 80 · Materiais 89 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 79/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Santa Clara, Lisbon, Lisbon
Base da zona €406,404 + condição +€13,500 + localização +€16,925 = valor justo estimado de €176,333 (€1,633/m²), uma diferença de €553,667 (75.8%) face ao preço pedido de €730,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Santa Clara · 49b7a9 | Imóvel em análise | €730,000 | €6,759 | — | 80 | 79 |
| Santa Clara · 49b7a2 | Ativo | €780,000 | €6,667 | 1.4% | 85 | 77 |
| avenida de Roma | Ativo | €635,000 | €6,828 | 1.0% | 73 | 83 |
| Carnide · 25f55c | Ativo | €455,000 | €37,917 | 461.0% | 80 | 83 |
| estrada do Desvio | Ativo | €440,000 | €4,783 | 29.2% | 80 | 71 |
| Mediana | €545,000 | €6,748 | 0.2% | 80 | 80 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 2 quartos em Santa Clara está sobrevalorizado a €730,000, com uma diferença de 75,8% em relação ao seu valor justo de €176,333. O rendimento bruto de 2,7% indica um potencial limitado para fortes retornos de arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Dado o preço elevado, esta propriedade não está posicionada favoravelmente para arrendamento familiar, particularmente com uma disparidade significativa em relação ao seu valor justo. A condição do apartamento e a pontuação do bairro sugerem que poderia atrair famílias, mas a atual precificação compromete a viabilidade do arrendamento. Comprar e manter Com a propriedade a um preço substancialmente acima do valor justo, a estratégia de comprar e manter pode resultar em retornos desapontantes a longo prazo. Embora o bairro ofereça bons serviços públicos, a diferença de 75,8% em relação ao valor justo levanta preocupações sobre o potencial de valorização futura.
Riscos
Risco de Recessão Económica Dada a pontuação de estabilidade económica de 80/100, ainda existe um risco considerável de uma recessão impactar a procura de inquilinos e a receita de aluguer, especialmente uma vez que a estabilidade dos inquilinos é ligeiramente inferior, com 75/100.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 786 396 €
- Capital próprio necessário
- 202 396 €
- Prestação mensal
- 2462 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1711 €
- Preço730 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões43 800 €
- Imposto do Selo (escritura)5840 €
- Imposto do Selo (crédito)3504 €
- Escritura, registo e banco3252 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 75.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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