Apartamento T2, 12 m² em Carnide, Lisbon
Apartamento T2 com 12 m² em Carnide, Lisbon, à venda por 455 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 54 825 €, 46,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 12 m². Localizado freguesia de Carnide, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Noteworthy Features: O terraço no último andar oferece um espaço exterior único com vistas deslumbrantes do Rio Tejo e de Lisboa, aumentando o apelo do apartamento para relaxamento e entretenimento. Avaliação: ao preço justo
Resumo financeiro
The valuation. O preço solicitado de €455,000 está significativamente acima do valor justo de €54,825, tornando esta propriedade sobrevalorizada em €400,175 (88.0%). O potencial de valorização é limitado, diminuindo seu apelo para investidores.
Avaliação
Valor justo estimado em €54,825 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €455,000 situa-se €400,175 (88.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €455,000 face à base da zona de Carnide, Lisbon, Lisbon de €56,268 (€4,689/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 83/100 (Mercado habitacional 85 · Serviços 82 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 85). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Carnide, Lisbon, Lisbon
Base da zona €56,268 + condição +€1,331 + localização +€6,238 = valor justo estimado de €54,825 (€4,569/m²), uma diferença de €400,175 (88.0%) face ao preço pedido de €455,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Carnide · 25f55c | Imóvel em análise | €455,000 | €37,917 | — | 80 | 83 |
| São Domingos de Benfica · 4b968e | Ativo | €585,000 | €5,043 | 86.7% | 73 | 78 |
| Santa Clara · 49b7a2 | Ativo | €780,000 | €6,667 | 82.4% | 85 | 77 |
| Santa Clara · 49b7a9 | Ativo | €730,000 | €6,759 | 82.2% | 80 | 79 |
| rua Gonçalves Viana, 8 | Ativo | €439,000 | €6,754 | 82.2% | 79 | 81 |
| Mediana | €657,500 | €6,711 | 82.3% | 80 | 79 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O imóvel em Carnide está sobrevalorizado, com um gap significativo de 88% entre o preço da lista de €455,000 e o seu valor justo de €54,825. Tendo em conta o rendimento bruto zero e uma avaliação favorável do bairro de 83/100, o investimento não apresenta um caso convincente para arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Embora a área de Carnide seja orientada para as famílias, com comunidades estabelecidas, o preço atual do apartamento de €455,000 está sobrevalorizado, com uma disparidade de 88% em relação ao seu valor justo. As comodidades decentes do bairro e as classificações de condição não podem justificar esta lista excessiva no mercado de arrendamento familiar. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção parece inviável para este imóvel devido à sua condição de sobrevalorização significativa, com um valor justo de apenas €54,825 em comparação com o preço de €455,000. Apesar de uma pontuação de condição de 82/100, o investimento é prejudicado pelo rendimento zero, tornando-o uma proposta menos atraente para a manutenção a longo prazo.
Riscos
Possível Queda Económica Uma súbita queda na pontuação de estabilidade económica de 80 pode comprometer a receita de aluguer, tornando difícil a retenção de inquilinos que dependem de mercados de trabalho estáveis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 487 302 €
- Capital próprio necessário
- 123 302 €
- Prestação mensal
- 1535 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1925 €
- Preço455 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3640 €
- Imposto do Selo (crédito)2184 €
- Escritura, registo e banco2592 €
- Obras186 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 88.0% acima do valor justo.
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