Moradia T4, 390 m² em Bonfim, Porto
Moradia T4 com 390 m² em Bonfim, Porto, à venda por 1 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 114 771 €, 14,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 4 casas de banho de 390 m². Localizado freguesia de Bonfim, concelho de Porto, distrito de Porto. Características Notáveis: A villa dispõe de um apartamento independente no piso inferior com acesso ao jardim, ideal para hóspedes ou um escritório privado, e inclui uma encantadora área externa com árvores de fruto.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,350,000 está €235,229 (17.4%) acima do valor justo calculado de €1,114,771. Apesar das suas características atrativas, esta propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,114,771 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,350,000 situa-se €235,229 (17.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,350,000 face à base da zona de Bonfim, Porto, Porto de €1,306,110 (€3,349/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 79 · Materiais 82 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Bonfim, Porto, Porto
Base da zona €1,306,110 + condição +€31,688 + localização +€122,903 = valor justo estimado de €1,114,771 (€2,858/m²), uma diferença de €235,229 (17.4%) face ao preço pedido de €1,350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bonfim · 49b7f6 | Imóvel em análise | €1,350,000 | €3,462 | — | 79 | 82 |
| rua de Dom João IV | Ativo | €1,350,000 | €2,755 | 20.4% | 80 | 75 |
| rua de António Granjo | Ativo | €875,000 | €4,108 | 18.7% | 75 | 80 |
| rua Fonte Lodosa | Ativo | €580,000 | €3,452 | 0.3% | 65 | 66 |
| Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · 956b48 | Ativo | €358,000 | €4,212 | 21.7% | 74 | 80 |
| Mediana | €727,500 | €3,780 | 9.2% | 75 | 78 |
Tese de investimento
Arrendamento de longa duração O preço de lista da propriedade de €1,350,000 excede o seu valor justo de €1,114,771 em 17.4%, sugerindo que está sobrevalorizada no mercado atual. Com um rendimento bruto de apenas 2.9%, esta estratégia pode não oferecer retornos suficientes para os investidores de arrendamento de longa duração. Comprar e manter Com um preço de lista que é 17.4% superior ao seu valor justo, a propriedade parece estar sobrevalorizada, o que pode afetar a apreciação de capital a longo prazo. Mesmo sendo o Porto uma cidade em crescimento, o rendimento atual de 2.9% não torna esta oportunidade de comprar e manter atraente. Arrendamento familiar A propriedade está sobrevalorizada a €1,350,000 em comparação com um valor justo de €1,114,771, limitando a sua atratividade para investidores de arrendamento familiar que buscam valor. Embora o bairro receba uma classificação sólida de 82/100, o rendimento de 2.9% não compensa o preço de compra elevado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um risco moderado de rotatividade dos inquilinos, o que pode levar a potenciais perdas de vacância que afetam a estabilidade do fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 492 038 €
- Capital próprio necessário
- 412 038 €
- Prestação mensal
- 4553 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3408 €
- Preço1 350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões101 250 €
- Imposto do Selo (escritura)10 800 €
- Imposto do Selo (crédito)6480 €
- Escritura, registo e banco4740 €
- Obras18 768 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 17.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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