Apartamento T3, 168 m² em São Brás de Alportel
Apartamento T3 com 168 m² em São Brás de Alportel, à venda por 395 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 311 856 €, 17,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 168 m², construído em 2022, certificado energético B. Localizado freguesia de São Brás de Alportel, concelho de São Brás de Alportel, distrito de Faro. Características Notáveis: O apartamento inclui um sistema de som integrado e porta de alta segurança, além de acesso a uma varanda ensolarada com vista para uma charmosa praça pública, aumentando tanto a segurança como o lazer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €395,000 está significativamente acima do valor justo de €311,856, tornando-o sobrevalorizado em €83,144 (21,0%). Esta disparidade sugere que os investidores potenciais devem proceder com cautela.
Avaliação
Valor justo estimado em €311,856 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €395,000 situa-se €83,144 (21.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €395,000 face à base da zona de São Brás de Alportel, São Brás de Alportel, Faro de €411,936 (€2,452/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 80 · Materiais 79 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 63/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 65 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Brás de Alportel, São Brás de Alportel, Faro
Base da zona €411,936 + condição +€8,400 + localização +€15,000 = valor justo estimado de €311,856 (€1,856/m²), uma diferença de €83,144 (21.0%) face ao preço pedido de €395,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Brás de Alportel · 49b836 | Imóvel em análise | €395,000 | €2,351 | — | 80 | 63 |
| rua Doutor José Dias Sancho, 159 | Ativo | €339,000 | €2,216 | 5.8% | 72 | 70 |
| rua Luís Bívar | Ativo | €290,000 | €1,908 | 18.9% | 70 | 58 |
| São Brás de Alportel · 1e669d | Ativo | €225,000 | €3,000 | 27.6% | 48 | 61 |
| São Brás de Alportel · ba5a3c | Ativo | €239,000 | €4,426 | 88.2% | 67 | 60 |
| Mediana | €264,500 | €2,608 | 10.9% | 69 | 61 |
Tese de investimento
Alojamento local de curto prazo Dada a elevada afluência de turistas durante as épocas altas, esta propriedade pode parecer atraente para aluguéis de curto prazo; no entanto, o seu preço de lista de €395,000 representa um prémio de 21,0% sobre o valor justo de €311,856, levantando preocupações sobre a rentabilidade. O rendimento bruto de 2,9% sugere um potencial limitado para retornar fortes lucros neste mercado competitivo de alugueres de férias. Aluguer de longo prazo O mercado de aluguer de longo prazo pode não ser a melhor opção para esta propriedade, uma vez que o elevado preço pedido excede o seu valor justo em 21,0%, impactando a capacidade do investimento de gerar retornos adequados. Com um rendimento bruto de apenas 2,9%, os potenciais proprietários podem enfrentar desafios na atração de inquilinos de qualidade no clima económico atual. Comprar e manter Embora a estratégia de comprar e manter beneficie muitas vezes da valorização do imóvel, esta lista específica está sobrevalorizada a €395,000, que é 21,0% acima da sua avaliação justa de €311,856, limitando o potencial de valorização futura. Os investidores podem achar difícil realizar uma apreciação significativa ou fluxo de caixa, dado o baixo rendimento de 2,9% e os ratings de condição e vizinhança da propriedade.
Riscos
Risco de recessão económica O índice de estabilidade económica de 55/100 indica um risco moderado de recessão económica, o que pode afetar a procura de inquilinos e a estabilidade da receita de rendas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 435 264 €
- Capital próprio necessário
- 119 264 €
- Prestação mensal
- 1327 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -924 €
- Preço395 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões18 900 €
- Imposto do Selo (escritura)3160 €
- Imposto do Selo (crédito)1896 €
- Escritura, registo e banco2448 €
- Obras13 860 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 21.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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