Apartamento T2, 77 m² em Areeiro, Lisbon
Apartamento T2 com 77 m² em Areeiro, Lisbon, à venda por 480 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 343 242 €, 22,2% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 0 casas de banho de 77 m², construído em 1984, certificado energético C. Localizado freguesia de Areeiro, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento faz parte de uma área residencial projetada pelo Arquiteto Tomás Taveira, renomada pela sua funcionalidade urbana e proximidade a serviços essenciais, melhorando a conveniência diária.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €480,000 está significativamente acima do seu valor justo de €343,242, representando um prémio de €136,758 (28.5%). A propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada com base nas avaliações atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €343,242 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €480,000 situa-se €136,758 (28.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €480,000 face à base da zona de Areeiro, Lisbon, Lisbon de €385,308 (€5,004/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 75 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 80 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Areeiro, Lisbon, Lisbon
Base da zona €385,308 + condição +€1,203 + localização +€38,813 = valor justo estimado de €343,242 (€4,458/m²), uma diferença de €136,758 (28.5%) face ao preço pedido de €480,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Areeiro · 49b890 | Imóvel em análise | €480,000 | €6,234 | — | 75 | 82 |
| Santa Maria Maior · 1e614c | Ativo | €319,000 | €5,317 | 14.7% | — | 87 |
| Santa Maria Maior · 1e6443 | Ativo | €1,199,000 | €10,900 | 74.9% | — | 86 |
| rua Lopes S / N | Ativo | €345,000 | €4,600 | 26.2% | 72 | 84 |
| rua do Paraíso | Ativo | €360,000 | €6,545 | 5.0% | 77 | 80 |
| Mediana | €352,500 | €5,931 | 4.9% | 75 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade, listada a €480.000, está sobrevalorizada em 28,5% em comparação com o seu valor justo de €343.242, o que diminui a sua atratividade como um investimento de arrendamento a longo prazo. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 3,1%, os retornos financeiros não justificam o preço atual pedido. Arrendamento familiar Dado o elevado preço pedido de €480.000, que excede o valor justo em 28,5%, esta propriedade não é uma escolha ideal para oportunidades de arrendamento familiar. A classificação decente do bairro de 82/100 não compensa o rendimento desfavorável de 3,1%, tornando-a um investimento menos atrativo para famílias que procuram opções de arrendamento. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter seria comprometida devido à propriedade estar listada a €480.000, significativamente acima do seu valor justo de €343.242, criando um gap de 28,5%. Os retornos de um rendimento bruto de 3,1% são insuficientes para justificar uma manutenção a longo prazo tendo em conta a sobrevalorização do mercado. Alojamento para estudantes Esta propriedade não é ideal para alojamento de estudantes, uma vez que o preço pedido de €480.000 está sobrevalorizado em 28,5% em relação ao seu valor justo de €343.242. Os rendimentos de aluguer esperados e a procura de estudantes não se alinham de forma favorável com esta valorização elevada do mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 indica um potencial para maiores taxas de rotatividade, o que pode levar a períodos de vacância mais longos e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 523 760 €
- Capital próprio necessário
- 139 760 €
- Prestação mensal
- 1613 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -993 €
- Preço480 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3840 €
- Imposto do Selo (crédito)2304 €
- Escritura, registo e banco2652 €
- Obras9264 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 28.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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