Moradia T3, 121 m² em Painho e Figueiros, Cadaval
Moradia T3 com 121 m² em Painho e Figueiros, Cadaval, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 199 068 €, 20,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 1 casas de banho de 121 m², construído em 1989, certificado energético E. Localizado freguesia de Painho e Figueiros, concelho de Cadaval, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui uma entrada independente para o sótão, ideal para oportunidades de aluguer, e o espaço exterior é enriquecido por árvores de fruta maduras e roseiras, oferecendo uma atmosfera de jardim tranquila.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €270,000 está significativamente acima da estimativa do valor justo de €199,068, resultando numa propriedade sobrevalorizada em €70,932 (26.3%). Buy-to-flip angle. A estratégia de revenda depende de actualizações cosméticas; no entanto, a condição datada pode limitar a rentabilidade rápida. Buy-to-let angle. Com um rendimento bruto estimado de 4.4%, a estratégia de rendimento para arrendamento pode gerar aproximadamente €990/mês, proporcionando um fluxo de caixa estável apesar da condição atual da propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €199,068 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €270,000 situa-se €70,932 (26.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de Painho e Figueiros, Cadaval, Lisbon de €177,265 (€1,465/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 41/100 (Condição 34 · Materiais 42 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 53/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 50 · Económico 50 · Qualidade dos inquilinos 50). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Painho e Figueiros, Cadaval, Lisbon
Base da zona €177,265 + condição -€63,714 + localização +€3,116 = valor justo estimado de €199,068 (€1,645/m²), uma diferença de €70,932 (26.3%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Painho e Figueiros · 6d5182 | Imóvel em análise | €270,000 | €2,231 | — | 34 | 53 |
| rua Principal, 1 | Ativo | €270,000 | €2,160 | 3.2% | — | 58 |
| Peral · 0902ac | Ativo | €350,000 | €1,620 | 27.4% | 72 | 56 |
| rua dos Lavadouros, 3 | Ativo | €140,000 | €2,593 | 16.2% | 75 | 54 |
| rua Casal do Cesteiro, 90 | Ativo | €257,500 | €1,609 | 27.9% | 78 | 53 |
| Mediana | €263,750 | €1,890 | 15.3% | 75 | 55 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O alto preço pedido de €270,000 representa uma diferença de 26,3% em relação ao valor justo de €199,068, tornando esta propriedade uma opção sobrevalorizada para investimentos em arrendamento de longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 4,4% e uma pontuação de 53/100 para o bairro, os retornos potenciais são diminuídos pela pressão financeira no mercado local. Manter e comprar Investir nesta casa de 3 quartos como estratégia de manutenção e compra não é ideal, dado o seu preço pedido sobrevalorizado em comparação com o valor justo de €199,068. A atual pontuação de condição de 41/100 sugere que manter esta propriedade pode resultar em custos de manutenção contínuos significativos diante das dinâmicas de mercado medianas. Renovação com valor acrescentado Embora as renovações com valor acrescentado possam normalmente melhorar os retornos da propriedade, o preço pedido de €270,000 coloca este investimento na categoria sobrevalorizada em relação ao valor justo de €199,068. Com a pontuação de condição a apenas 41/100, potenciais compradores podem achar que os custos de renovação podem ultrapassar os benefícios de um aumento do valor devido ao preço excessivo inicial.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos: Com ambos os índices de estabilidade económica e de inquilinos a 50/100, existe um risco significativo de diminuição da renda devido à possibilidade de rotatividade de inquilinos e flutuações económicas a afetar a procura e as taxas de ocupação do imóvel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 368 689 €
- Capital próprio necessário
- 152 689 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -474 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras83 579 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (41/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 26.3% acima do valor justo.
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