Apartamento T2, 78 m² em Rio Tinto, Gondomar
Apartamento T2 com 78 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 256 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 122 202 €, 34,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 78 m², construído em 2000, certificado energético E. Localizado em estrada Nova, freguesia de Rio Tinto, concelho de Gondomar, distrito de Porto. Características Notáveis: A varanda fechada aprimora o espaço funcional proporcionando uma área organizada adicional e contribui para a atmosfera moderna da cozinha recentemente remodelada. Localização: A propriedade desfruta de excelente luz natural à tarde devido à sua orientação a poente.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €256,500 está €134,298 (52.4%) acima do valor justo de €122,202, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Esta disparidade significativa sugere que potenciais investidores podem enfrentar desafios na realização de um retorno lucrativo sobre o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €122,202 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €256,500 situa-se €134,298 (52.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €256,500 face à base da zona de estrada Nova de €199,368 (€2,556/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 79/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 70/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 65 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
estrada Nova
Base da zona €199,368 + condição +€4,266 + localização +€8,736 = valor justo estimado de €122,202 (€1,567/m²), uma diferença de €134,298 (52.4%) face ao preço pedido de €256,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| estrada Nova | Imóvel em análise | €256,500 | €3,288 | — | 75 | 70 |
| rua da Restauração, 708 | Ativo | €242,000 | €3,025 | 8.0% | 80 | 76 |
| rua de Medancelhe | Ativo | €256,500 | €2,672 | 18.8% | 75 | 70 |
| Ermesinde · 00179a | Ativo | €250,000 | €3,165 | 3.8% | 72 | 69 |
| Rio Tinto · 6fb8b9 | Ativo | €290,000 | €2,613 | 20.6% | 73 | 73 |
| Mediana | €253,250 | €2,849 | 13.4% | 74 | 72 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Rio Tinto está atualmente sobrevalorizado a €256.500, significativamente acima do valor justo de €122.202, criando uma diferença de 52,4%. Com um rendimento bruto de apenas 4,1%, este investimento pode não oferecer os retornos esperados para arrendamento a longo prazo. Arrendamento familiar Dado o preço pedido atual de €256.500, que está 52,4% acima do valor justo, este apartamento de 2 quartos em Gondomar pode não ser uma opção atrativa para arrendamento familiar. O rendimento bruto de 4,1% sugere uma rentabilidade limitada para os potenciais proprietários neste segmento. Comprar e manter Embora a proximidade de Gondomar a Porto ofereça algum potencial para valorização, a propriedade está sobrevalorizada a €256.500, que está 52,4% acima do valor justo de €122.202. O rendimento bruto de 4,1% indica que a manutenção desta propriedade pode não gerar retornos suficientes na estratégia de comprar e manter. Não ideal para O mercado de luxo é uma via inadequada para esta propriedade, uma vez que o seu preço atual apenas amplifica a sua sobrevalorização a €256.500. Adicionalmente, o apartamento de 2 quartos não é adequado para arrendamentos de curto prazo ou habitação estudantil, dado o seu alto preço em comparação com o valor de mercado justo.
Riscos
Risco de turnover de inquilinos Um alto turnover de inquilinos pode impactar a estabilidade do fluxo de caixa, dado o score de estabilidade de inquilinos de 70/100, indicando potenciais desafios em manter taxas de ocupação.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 276 492 €
- Capital próprio necessário
- 71 292 €
- Prestação mensal
- 862 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -393 €
- Preço256 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8561 €
- Imposto do Selo (escritura)2052 €
- Imposto do Selo (crédito)1231 €
- Escritura, registo e banco2116 €
- Obras6032 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 52.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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