Apartamento T3, 167 m² em Cristelos, Boim e Ordem, Lousada
Apartamento T3 com 167 m² em Cristelos, Boim e Ordem, Lousada, à venda por 502 460 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 289 414 €, 29,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 167 m², construído em 2026. Localizado freguesia de Cristelos, Boim e Ordem, concelho de Lousada, distrito de Porto. Características Únicas: O design do apartamento incorpora dois varandas que ampliam a vida ao ar livre e a luz natural, demonstrando o seu comprometimento em integrar conforto interno com funcionalidade externa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €502,460 está significativamente acima do valor justo de €289,414, representando uma propriedade sobrevalorizada em €213,046 (42,4%). Os compradores devem abordar esta listagem com cautela, pois não atende às expectativas do mercado justo.
Avaliação
Valor justo estimado em €289,414 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €502,460 situa-se €213,046 (42.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €502,460 face à base da zona de Cristelos, Boim e Ordem, Lousada, Porto de €244,488 (€1,464/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 80 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 90). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 65/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Cristelos, Boim e Ordem, Lousada, Porto
Base da zona €244,488 + condição +€20,875 + localização +€15,200 = valor justo estimado de €289,414 (€1,733/m²), uma diferença de €213,046 (42.4%) face ao preço pedido de €502,460.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Cristelos, Boim e Ordem · 6d52a8 | Imóvel em análise | €502,460 | €3,009 | — | 80 | 65 |
| Cristelos, Boim e Ordem · f363ed | Ativo | €275,000 | €1,536 | 48.9% | 74 | 68 |
| Silvares, Pias, Nogueira e Alvarenga · 65a60a | Ativo | €175,000 | €1,882 | 37.5% | 70 | 65 |
| Cristelos, Boim e Ordem · 90d946 | Ativo | €309,000 | €1,679 | 44.2% | — | 57 |
| rua Joaquim Burmester, 3 | Ativo | €220,000 | €2,037 | 32.3% | 70 | 63 |
| Mediana | €247,500 | €1,781 | 40.8% | 70 | 64 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada, uma vez que o preço pedido de €502,460 excede significativamente o valor justo de €289,414, resultando numa diferença de 42,4%. Com um rendimento bruto de 0% e uma pontuação de 65/100 para o bairro, a sua viabilidade como arrendamento de longo prazo está severamente comprometida. Arrendamento familiar Dado o seu preço elevado, esta propriedade a €502,460 não se alinha com o valor justo de €289,414, levando a uma diferença de 42,4% que sugere estar sobrevalorizada. A sua classificação de 85/100 em condição pode atrair famílias, mas a falta de rendimento de arrendamento e a qualidade média do bairro limita a sua atratividade no mercado de arrendamento familiar. Compra e manutenção O preço pedido de €502,460 coloca esta propriedade como sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €289,414, indicando uma discrepância de 42,4% que diminui o seu apelo como investimento. Embora a boa classificação de 85/100 em condição possa oferecer alguma vantagem, o rendimento estagnado e a qualidade média do bairro comprometem o seu potencial para valorização lucrativa a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos a 65, existe um risco significativo de uma crise financeira afectar a retenção de inquilinos e a estabilidade da receita de aluguer, podendo levar a um menor retorno geral sobre o investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 539 094 €
- Capital próprio necessário
- 137 126 €
- Prestação mensal
- 1695 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2122 €
- Preço502 460 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões27 497 €
- Imposto do Selo (escritura)4020 €
- Imposto do Selo (crédito)2412 €
- Escritura, registo e banco2706 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 42.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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