Apartamento T3, 106 m² em Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras, Vila Franca de Xira
Apartamento T3 com 106 m² em Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras, Vila Franca de Xira, à venda por 330 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 224 006 €, 24,3% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 106 m², construído em 1997, certificado energético D. Localizado em rua São José do Marco, freguesia de Castanheira do Ribatejo e Cachoeiras, concelho de Vila Franca de Xira, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O apartamento apresenta uma mistura de decoração tradicional e moderna, melhorando a sua atmosfera acolhedora, enquanto a sua localização no primeiro andar proporciona acesso fácil e abundante luz natural.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €330,000 está significativamente acima do valor justo de €224,006, refletindo um prémio excessivo de €105,994 (32,1%). Esta propriedade é considerada sobrevalorizada, indicando potenciais desafios para compradores à procura de valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €224,006 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €330,000 situa-se €105,994 (32.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €330,000 face à base da zona de rua São José do Marco de €312,170 (€2,945/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 77/100 (Condição 75 · Materiais 79 · Dimensões das divisões 77). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 42/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 45 · Económico 40 · Qualidade dos inquilinos 45). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua São José do Marco
Base da zona €312,170 + condição +€3,809 + localização -€7,279 = valor justo estimado de €224,006 (€2,113/m²), uma diferença de €105,994 (32.1%) face ao preço pedido de €330,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua São José do Marco | Imóvel em análise | €330,000 | €3,113 | — | 75 | 42 |
| rua da Vinha do Convento, 3 | Ativo | €270,000 | €3,068 | 1.4% | 78 | 55 |
| Carregado e Cadafais · 0900d6 | Ativo | €350,000 | €3,333 | 7.1% | 72 | 56 |
| rua Vila de Avintes | Ativo | €285,000 | €2,500 | 19.7% | 74 | 49 |
| Carregado e Cadafais · 6fba53 | Ativo | €240,000 | €2,609 | 16.2% | 72 | 59 |
| Mediana | €277,500 | €2,839 | 8.8% | 73 | 56 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada em 32,1% em comparação com o seu valor justo, tornando-a menos atractiva para investimentos em arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2,8%, o potencial de retorno não justifica o elevado custo de aquisição. Comprar e manter Dado o seu preço atual, este apartamento não apresenta uma oportunidade ideal de comprar e manter, especialmente porque o valor justo é significativamente mais baixo, a €224.006. A localização rural e as classificações mais baixas do bairro diminuem ainda mais o potencial de apreciação de capital a longo prazo.
Riscos
Risco de Baixa Retenção de Inquilinos Com a estabilidade económica a 40/100 e a estabilidade dos inquilinos a 45/100, há um risco significativo de altas taxas de rotatividade e potenciais problemas de vacância para a propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 360 607 €
- Capital próprio necessário
- 96 607 €
- Prestação mensal
- 1113 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -765 €
- Preço330 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões13 706 €
- Imposto do Selo (escritura)2640 €
- Imposto do Selo (crédito)1584 €
- Escritura, registo e banco2292 €
- Obras10 385 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (45) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 32.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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