Moradia T4, 343 m² em Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra, Setúbal
Moradia T4 com 343 m² em Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra, Setúbal, à venda por 575 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 554 762 €, 3,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 343 m², certificado energético D. Localizado em travessa 8 de Março, freguesia de Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra, concelho de Setúbal, distrito de Setúbal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço solicitado de €575,000 está posicionado €20,238 (3.5%) acima do valor justo de €554,762. Esta propriedade é considerada sobrevalorizada de acordo com as avaliações atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €554,762 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €575,000 situa-se €20,238 (3.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €575,000 face à base da zona de travessa 8 de Março de €975,492 (€2,844/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 78/100 (Condição 75 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 47/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 40 · Económico 45 · Qualidade dos inquilinos 50). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
travessa 8 de Março
Base da zona €975,492 + condição +€16,614 + localização -€6,536 = valor justo estimado de €554,762 (€1,617/m²), uma diferença de €20,238 (3.5%) face ao preço pedido de €575,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa 8 de Março | Imóvel em análise | €575,000 | €1,676 | — | 75 | 47 |
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 0dce9d | Ativo | €595,000 | €1,740 | 3.8% | 72 | 55 |
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 90d747 | Ativo | €575,000 | €639 | 61.9% | 75 | 49 |
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 90d881 | Ativo | €595,000 | €2,479 | 47.9% | 68 | 51 |
| beco do Girassol S / N | Ativo | €575,000 | €2,396 | 42.9% | 75 | 54 |
| Mediana | €585,000 | €2,068 | 23.4% | 74 | 53 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €575,000, excedendo o seu valor justo de €554,762 em 3.5%, o que diminui a atratividade para investimento em arrendamento a longo prazo. Com um retorno bruto de 5.8% e uma classificação de vizinhança de 47/100, os investidores podem encontrar desafios ao tentar assegurar inquilinos confiáveis dispostos a pagar um prémio. Compra e manutenção Adquirir esta propriedade para uma estratégia de compra e manutenção é menos atrativo devido ao seu preço atual acima do valor justo, arriscando retornos de valorização mais baixos. A combinação de uma pontuação de vizinhança relativamente baixa e uma classificação de condição de 78/100 sugere que o potencial de valorização a longo prazo é limitado. Renovação para valorização Embora a renovação para valorização possa normalmente aumentar os retornos, o preço de lista inflacionado de €575,000 torna esta estratégia menos viável no atual contexto de mercado. Renovar numa vizinhança com uma classificação de 47/100 apresenta riscos adicionais, já que o retorno esperado pode não compensar o prémio inicial pago em relação ao valor de mercado.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos Com uma pontuação de Estabilidade Económica de 45/100 e uma pontuação de Estabilidade de Inquilinos de 50/100, existe um risco elevado de que as flutuações nas condições do mercado e a rotatividade de inquilinos possam impactar negativamente a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 647 427 €
- Capital próprio necessário
- 187 427 €
- Prestação mensal
- 2015 €
- Rentabilidade bruta
- 5,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -589 €
- Preço575 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões33 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4600 €
- Imposto do Selo (crédito)2760 €
- Escritura, registo e banco2880 €
- Obras28 887 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 3.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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