Moradia T4, 342 m² em Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra, Setúbal
Moradia T4 com 342 m² em Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra, Setúbal, à venda por 595 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 556 630 €, 6,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 2 casas de banho de 342 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra, concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade inclui uma piscina privada rodeada por amplos espaços exteriores, perfeitos para encontros sociais, e beneficia de uma excelente exposição solar para luz natural durante todo o dia.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €595,000 está acima do valor justo de €556,630, resultando numa sobrevalorização de €38,370 (6.4%). Esta propriedade não é posicionada como um negócio dado a sua inconsistência de avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €556,630 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €595,000 situa-se €38,370 (6.4%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €595,000 face à base da zona de Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra, Setúbal, Setúbal de €972,648 (€2,844/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 72 · Materiais 80 · Dimensões das divisões 74). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 55/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 55 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra, Setúbal, Setúbal
Base da zona €972,648 + condição +€2,672 + localização +€10,862 = valor justo estimado de €556,630 (€1,628/m²), uma diferença de €38,370 (6.4%) face ao preço pedido de €595,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 0dce9d | Imóvel em análise | €595,000 | €1,740 | — | 72 | 55 |
| travessa 8 de Março | Ativo | €575,000 | €1,676 | 3.6% | 75 | 47 |
| beco do Girassol | Ativo | €575,000 | €639 | 63.3% | 70 | 47 |
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 90d747 | Ativo | €575,000 | €639 | 63.3% | 75 | 49 |
| Gâmbia-Pontes-Alto da Guerra · 6d530a | Ativo | €595,000 | €2,479 | 42.5% | 73 | 49 |
| Mediana | €575,000 | €1,158 | 33.5% | 74 | 48 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O rendimento bruto de 5,6% sugere que, embora a propriedade gere uma receita razoável, a sua avaliação de €595,000 excede o valor justo de €556,630, indicando que está sobrevalorizada no mercado atual. Além disso, com uma classificação do bairro de 55/100, a demanda de aluguer pode enfrentar desafios, o que poderá afetar os retornos a longo prazo. Compra e manutenção O preço de listagem atual coloca esta propriedade a um prémio de 6,4% sobre o seu valor justo, sugerindo que os investidores podem enfrentar dificuldades para alcançar uma valorização adequada a longo prazo. Além disso, a classificação geral do estado da casa de 76/100 pode não suportar uma valorização significativa num subúrbio industrial conhecido por uma qualidade de inquilinos e preocupações com a segurança inferiores.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Dado o score de estabilidade dos inquilinos de 60/100, pode haver um risco maior de rotatividade, levando a períodos de vacância e diminuição da renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 684 530 €
- Capital próprio necessário
- 208 530 €
- Prestação mensal
- 2022 €
- Rentabilidade bruta
- 4,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -663 €
- Preço595 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões34 900 €
- Imposto do Selo (escritura)4760 €
- Imposto do Selo (crédito)2856 €
- Escritura, registo e banco2928 €
- Obras44 086 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 6.4% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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