Apartamento T3, 68 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada
Apartamento T3 com 68 m² em Laranjeiro e Feijó, Almada, à venda por 800 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 222 674 €, 41,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 68 m², certificado energético B. Localizado freguesia de Laranjeiro e Feijó, concelho de Almada, distrito de Setúbal. Características Notáveis: A propriedade inclui um terraço privado com vistas abertas e um T2 independente totalmente equipado no rés-do-chão, adicionando versatilidade para hóspedes ou renda.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €800,000 está significativamente acima do valor justo de €222,674, indicando uma sobrevalorização de €577,326 (72.2%). Esta propriedade não é um negócio com base no seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €222,674 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €800,000 situa-se €577,326 (72.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €800,000 face à base da zona de Laranjeiro e Feijó, Almada, Setúbal de €235,484 (€3,463/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Laranjeiro e Feijó, Almada, Setúbal
Base da zona €235,484 + condição +€7,438 + localização +€18,853 = valor justo estimado de €222,674 (€3,275/m²), uma diferença de €577,326 (72.2%) face ao preço pedido de €800,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Laranjeiro e Feijó · 90d8b6 | Imóvel em análise | €800,000 | €11,765 | — | 80 | 74 |
| Corroios · 49b846 | Ativo | €459,000 | €3,210 | 72.7% | 73 | 76 |
| Almada, Cova da Piedade, Pragal e Cacilhas · 65a6f1 | Ativo | €465,000 | €4,471 | 62.0% | 75 | 82 |
| Corroios · 0239dc | Ativo | €595,000 | €2,793 | 76.3% | 74 | 74 |
| rua General Humberto Delgado, 11 | Ativo | €359,900 | €3,272 | 72.2% | 77 | 72 |
| Mediana | €462,000 | €3,241 | 72.5% | 75 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está significativamente sobrevalorizada a €800,000, com um valor justo estimado em apenas €222,674, resultando numa diferença de 72.2%. Isso desencoraja investimento para arrendamento a longo prazo, uma vez que o rendimento bruto de 1.6% está consideravelmente abaixo dos benchmarks de mercado, indicando um baixo potencial de rentabilidade. Arrendamento familiar Embora o bairro tenha uma classificação de qualidade de inquilinos decente de 74/100, o elevado preço do apartamento torna-o uma opção menos atrativa para arrendamento familiar. Esta propriedade não está posicionada para oferecer um retorno competitivo dado a sua significativa sobrevalorização de preço e baixo rendimento. Compra e manutenção A classificação de estado do apartamento de 82/100 sugere que está bem mantido, no entanto, isso não mitiga as preocupações sobre o seu elevado preço em comparação com o valor justo. Manter este ativo representa um risco devido à sobrevalorização de 72.2%, tornando improvável que atenda às expectativas de investimento a longo prazo. Não ideal para Mercado de luxo, Arrendamento de férias de curto prazo, Alojamento de estudantes.
Riscos
Risco de recessão económica A pontuação de estabilidade económica de 70 indica um potencial para flutuações económicas moderadas que podem impactar a retenção de inquilinos e a renda de aluguéis.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 862 829 €
- Capital próprio necessário
- 222 829 €
- Prestação mensal
- 2688 €
- Rentabilidade bruta
- 1,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2448 €
- Preço800 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões48 000 €
- Imposto do Selo (escritura)6400 €
- Imposto do Selo (crédito)3840 €
- Escritura, registo e banco3420 €
- Obras1169 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 72.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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